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Finanzierung und Kauf

Erbpacht: Günstiger zum Eigenheim

Wenn Du auf ein Angebot stößt, das zu gut klingt um wahr zu sein, muss es sich nicht um ein unseriöses Inserat handeln. Wahrscheinlich handelt es sich hierbei um eine Immobilie mit Erbpacht, beziehungsweise Erbbaurecht. Doch was bedeutet das eigentlich genau? 

Was ist das Erbbaurecht?

Umgangssprachlich wird das Erbbaurecht oft mit der Erbpacht gleichgesetzt. Doch die Erbpacht bezieht sich auf landwirtschaftlichen Grundbesitz und wurde 1947 noch vor Gründung der Bundesrepublik durch den Kontrollrat verboten.

Das Erbbaurecht bezeichnet das Recht auf einem fremden Grundstück bauen zu dürfen oder eine bereits existierende Immobilie auf einem fremden Grundstück zu besitzen und zu bewohnen. Der Eigentümer des Grundstücks, der Erbbaurechtsgeber, verlangt für die Nutzung seines Grundstücks über eine Laufzeit von meist mehreren Jahrzehnten eine Art Miete – den Erbbauzins. Während der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags darf der Erbbaurechtsnehmer auf dem Grundstück bauen und es entsprechend nutzen. Er darf die Immobilie auf dem Grundstück auch vererben oder vermieten – und auch verkaufen.

Diese Konstellation kann für den Erbbaurechtsnehmer durchaus von Vorteil sein, da er sich die Kosten für den Erwerb des Grundstücks spart und sich auf die Finanzierung der Immobilie konzentrieren kann. Für junge Familien mit wenig Eigenkapital bietet sich so eine günstige Möglichkeit, um zum Eigenheim zu gelangen. Ein kurzes Beispiel der Einfachheit halber ohne Eigenkapital:

Die Kosten für ein Haus betragen 250.000 Euro. Das Grundstück kommt auf 150.000 Euro, sodass insgesamt 400.000 Euro finanziert werden müssen. Bei einem Erbbaugrundstück entfallen die 150.000 Euro, sodass der Kredit nur für die 250.000 Euro des Hauses nötig wäre. Hier muss allerdings berücksichtigt werden, dass für die 150.000 Euro des Grundstückswerts der Erbbauzins gezahlt werden muss.

Ohne Erbbaurecht

Kosten Haus: 250.000 Euro

Kosten Grundstück: 150.000 Euro


Kreditsumme (ohne Eigenkapital): 400.000 Euro

Mit Erbbaurecht

Kosten Haus: 250.000 Euro

Kosten Grundstück: 0 Euro


Kreditsumme (ohne Eigenkapital): 250.000 Euro

In der Regel handelt es sich bei den Grundstückseigentümern um Kommunen, Kirchen, Stiftungen, oder auch – eher selten – Privatpersonen. Erstmals festgehalten wurde das Erbbaurecht bereits 1919 in der Erbbaurechtsverordnung, die durch das Erbbaurechtsgesetz im Jahr 2007 abgelöst wurde. Es sollte seinerzeit den Wohnungsbau fördern und helfen, dass auch finanziell schwächere Bevölkerungsteile bauen können. Nachdem das Erbbaurecht in den letzten Jahrzehnten eher verhalten genutzt wurde, besinnen sich viele Kommunen auf den eigentlichen Zweck des Erbbaurechts und schreiben Grundstücke immer öfter als Erbbaurechtsgrundstück aus anstatt es zu verkaufen. Auch in Hamburg sollen Grundstücke laut des Koalitionsvertrags 2020 bis 2025 verstärkt im Erbbaurecht vergeben werden.

Wie wird der Erbbauzins berechnet?

Die Höhe des Erbbauzins‘ wird im Erbbaurechtsvertrag festgehalten, der durch Erbbaurechtsnehmer und -geber bei einem Notar abgeschlossen wird. In dem Vertrag wird unter anderem auch die Laufzeit des Erbbaurechts festgehalten. Üblich sind zwischen 60 und 99 Jahre. Die Stadt Hamburg vergibt das Erbbaurecht beispielsweise grundsätzlich für 75 Jahre. In dieser Zeit ist der Erbbaurechtsnehmer verpflichtet den Erbbauzins an den Grundstückseigentümer zu zahlen. Der Erbbauzins ist nicht festgelegt, frei verhandelbar und liegt meist zwischen zwei und sechs Prozent des Grundstückwertes. Die Stadt Hamburg vergibt ihre Erbbaurechte beispielsweise seit Januar 2020 bereits für 1,5 Prozent. Alternativ kann der Erbbaurechtsnehmer der Stadt Hamburg auch ein Einmalentgelt in Höhe von 75 Prozent des Grundstückswertes zahlen.

Auch Kirchen vergeben nach sozialen Gesichtspunkten durchaus niedrige Erbbauzinsen.

Allerdings kann der Zins im Lauf der Jahre erhöht werden, um Verluste des Eigentümers durch die Inflation auszugleichen. Wie diese Zinsanpassungen geregelt sind, hält die sogenannte Wertsicherungsklausel im Vertrag fest. Sie sollte unbedingt auf einer neutralen Erhebung basieren. In der Regel wird der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes für die Zinsanpassung hinzugezogen und ein Intervall von circa fünf Jahren für Anpassungen festgelegt. Der Erbbauzins und auch die Anpassung werden in das Erbbaurechtsgrundbuch eingetragen, das zusätzlich zum Grundbuch geführt wird.

Sonderfall Heimfall

Obwohl der Erbbaurechtsvertrag weder durch den Erbbaurechtsnehmer noch durch den Erbbaurechtsgeber vorzeitig gekündigt werden kann, gibt es – wie so oft – eine Ausnahme: den Heimfall. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Grundstückseigentümer die vorzeitige Rückgabe des Grundstücks fordern. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Erbbauzins nicht mehr gezahlt wird, das Grundstück verwahrlost oder gegen Punkte des Vertrages verstoßen wird. Daher sollte im Erbbaurechtsvertrag möglichst klar definiert sein, was erlaubt ist und was nicht. Wer die Immobilie vermieten möchte, sollte dies vorsichtshalber auch im Vertrag festhalten. Der Erbbaurechtsnehmer steht im Heimfall allerdings auch nicht vor dem Nichts, denn ihm steht laut Gesetz eine Entschädigung in Höhe von mindestens zwei Drittel des Gebäudewertes zu. Vertraglich können auch höhere Entschädigungen festgehalten werden.

Wann und für wen lohnt sich das Erbbaurecht?

Eine Immobile mit Erbbaurecht zu erwerben oder zu bauen, kann für junge Familien mit vergleichsweise wenig Eigenkapital attraktiv sein. In Inseraten sind solche Angebote stets an einem niedrigen Preis im Vergleich zu ähnlichen Immobilien zu erkennen. Die Käufer sparen sich die Kosten für den Ankauf des Grundstücks und müssen weniger finanzieren. Auch wäre es möglich, einen Teil des Eingesparten für eine größere Immobilie aufzuwenden. Dennoch sollte die laufende Belastung durch den Erbbauzins nicht aus dem Auge verloren werden. Vielmehr sollte ein Angebot penibel kalkuliert werden. Denn gerade in Zeiten mit niedrigen Zinsen bei Krediten, kann es sich unterm Strich sogar umkehren, sodass die monatliche Belastung mit oder ohne Erbbaurecht auf dem gleichen Niveau liegt. Die Höhe und Auswirkung des Erbbauzins‘ sollte zumindest vor dem Gang zum Notar in mehreren Konstellationen durchgespielt sein und in Relation zu einer Baufinanzierung ohne Erbbaurecht gesetzt werden.

Erbbaurecht - Was sind die Nachteile?

In Zeiten von niedrigen Bauzinsen und hohen Erbbauzinsen genießt das Erbbaurecht nicht unbedingt Vorteile. Außerdem wird oft die Anpassung des Erbbauzins‘ als Nachteil genannt, sodass die monatliche Belastung im Lauf der Jahre wächst, während Gehälter dies womöglich nicht tun. Bei einer Baufinanzierung kann im Vorfeld allerdings auch nicht genau gesagt werden, zu welchen Konditionen eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden kann.

Ein größerer Nachteil des Erbbaurechts liegt allerdings in der Tatsache, dass es einen Punkt in der Zukunft gibt, an dem die Ausgaben die finanzielle Aufwendung des Grundstückkaufs überschreiten würden. Ohne Erbbaurecht hat man nach 25 bis 30 Jahren in der Regel Immobilie und das Grundstück abbezahlt und wird Eigentümer des Grundstücks. Der Erbbaurechtsnehmer hat in dieser Zeit hingegen nur die Immobilie abbezahlt, aber auch die gleiche Summe wie für den Grundstückskauf aufgewendet und zahlt ab diesem Punkt mehr. Wann dieser Punkt erreicht wird, hängt natürlich auch von der Höhe des Erbbauzinses ab. Im Vorfeld sollte kalkuliert werden, wann dieser Fall in etwa eintritt.
Falls der Erbbaurechtsnehmer aber vorhat, die Immobile weit vor Ablauf der Laufzeit wieder zu verkaufen, kann sich das Erbbaurecht richtig lohnen. Das führt allerdings zu einem weiteren Nachteil, denn Immobilien auf Erbbaugrundstücken sind weniger gefragt und auch schwieriger zu vermitteln.

Kann ich mein Haus mit Erbbaurecht verkaufen?

Der Erbbaurechtsnehmer darf die Immobilie sowohl verkaufen, vererben als auch beleihen. Der eigentliche Grundstückseigentümer muss dem allerdings zustimmen und kann beispielsweise auch Käufer ablehnen. Meist wird im Erbbaurechtsvertrag auch ein Vorkaufsrecht festgehalten, das für beide Seiten gilt. Im Vertrag sollte in diesem Fall aber festgehalten werden, dass für den Grundstückseigentümer die gleichen Bedingungen gelten, wie für andere Käufer auch. Ansonsten kann es passieren, dass die Immobilie unter Wert abgegeben werden muss.

Falls der Grundstückseigentümer das Grundstück verkaufen möchte, besitzt der Erbbaurechtsnehmer ebenfalls ein Vorkaufsrecht – wenn es denn vertraglich festgehalten wurde. Vorsicht: eine Ankaufspflicht sollte nicht im Vertrag stehen.

Wer zahlt die Grunderwerbssteuer im Erbbaurecht?

Da das Nutzungsrecht des Erbbaurechtsgrundstücks bei dem Erbbaurechtsnehmer liegt, muss dieser auch die für das Grundstück fälligen Abgaben zahlen. Darunter zählen die Grunderwerbssteuer, Grundsteuer, aber auch die Erschließung des Grundstücks.

Was passiert nach dem Ablauf des Erbbaurechts?

Nach der im Erbbaurechtsvertrag festgehaltenen Laufzeit, fällt die Immobilie an den Grundstückseigentümer. Der Erbbaurechtsnehmer muss laut Gesetz aber mit mindestens zwei Drittel des Gebäudewertes entschädigt werden. Im Vertrag kann auch eine höhere Entschädigung festgelegt werden. Diese Regelung ist aber eher theoretischer Natur, denn das Ende der Laufzeit werden die meisten Erbauer nicht erleben, sodass sich die Erben über diesen Fall Gedanken machen müssen. In den meisten Fällen wird nach dem Ablauf der Laufzeit ein neuer Vertrag geschlossen beziehungsweise der alte Vertrag verlängert.

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