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Mein neues Zuhause: Gesehen, verliebt, gekauft!

Unser Weg ins eigene Haus – ein Erfahrungsbericht von Nadja Bachmann

Hand mit Haus vor Hand mit Stift, die etwas unterschreibt

Eigentlich wäre es schlau – und das kann ich auch jedem nur empfehlen – sich bereits vor der Immobiliensuche mit der Finanzierung seines Wunsch-Eigenheims zu beschäftigen:

  • Wie viel Immobilie und monatliche Darlehensraten können wir uns leisten?
  • Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es überhaupt und wo möchten wir finanzieren?
  • Wer hält das beste Angebot für uns bereit?
  • Und wie finden wir überhaupt in der begehrten Großstadt Hamburg ein passendes Objekt für unsere kleine heranwachsende Familie?

Unser Traumhaus: Das Richtige finden

Für all diese Überlegungen im Vorfeld hatten wir keine Zeit, denn auf einmal war sie ganz plötzlich da: Über den Newsletter eines Immobilienportals flatterte eine Mail ins Postfach, mit genau dem Objekt, das wir gesucht haben – ein kleines Altbau-Stadthaus aus dem Jahre 1890 in begehrter und zentraler Alster- und Innenstadt-Nähe, aber dennoch ganz ruhig in einem kleinen Hinterhof gelegen. Genau das wollten wir: in der pulsierenden Großstadt leben, aber einen heimeligen und beschaulichen Rückzugsort für die Familie schaffen.  

Wir haben sofort bei der ersten Besichtigung das Potenzial dieses historischen Objektes erkannt, auch wenn man erst mal sehr viel Fantasie aufbringen musste. Denn da das alte Stadthaus nahezu zehn Jahre leer stand und als Lagerfläche genutzt wurde, glich es in manchen Räumen eher einer Ruine als einem „nur“ sanierungsbedürftigen Wohnraum.

Uns war sofort klar, dass es viel Arbeit bedeutete, aber das 280 Quadratmeter große Haus war genau das, wovon wir immer geträumt haben. Mein Mann setzte sich noch am selben Abend mit einem gespitzten Bleistift und leerem Blatt Papier an den Schreibtisch – aber nicht, um das Thema Finanzierung aufzustellen, sondern um zu zeichnen und einen neuen Grundriss zu erstellen ... schließlich teilte er dem Makler unser Kaufinteresse mit. 

Die Kaufzusage

Dann ging alles ganz schnell: Mit uns gab es zehn Interessenten. Warum wir zwei Tage später den Zuschlag bekommen haben – ohne eine Finanzierung in der Tasche zu haben – ich kann es nicht sagen. Die Freude war groß, Sorgen und Unsicherheiten allerdings auch!

Es gab so einige Momente des Zweifelns, denn ein derartiges Kernsanierungs-Projekt kann sich schnell zu einem Fass ohne Boden entwickeln: Errichtet wurde unser Traumobjekt in der Gründerzeit, zumindest im Inneren des Hauses waren noch viele historische Stilelemente aus der damaligen Bauzeit erhalten, wie zum Beispiel die wunderschönen alten Türen, die großflächigen Wandmalereien im Eingangsbereich, die hellen, großen Holzdielen sowie die alten Fensterbekleidungen. Die Deckenhöhe im Erdgeschoss beeindruckte mit 3,60 Metern Höhe und der teilweise gut erhaltende Stuck war ein echter Blickfang.

Die Folgekosten

Die Bausubstanz war gut, kein Schimmel oder Hausschwamm, nur ein paar wenige Feuchtigkeitsschäden, dennoch mussten wir eine umfangreiche Grundsanierung planen. Dach, Dämmung, Heizung, Sanitäranlagen, Elektrik, Fenster ... es musste nahezu alles erneuert werden. Da das Haus zuletzt in drei Wohneinheiten aufgeteilt war, mussten im Innenbereich Wände abgetragen und neue eingezogen werden und und und ... Die Liste wurde immer länger, die Kosten immer höher. 

Erste Finanzierungsschritte beim Hauskauf

Direkt am Abend des Besichtigungstermin, als für uns klar war, dass wir dieses Haus kaufen wollen, gingen wir das Thema Finanzierung an. Davor graute es mir etwas, da ich mich nie zuvor mit Krediten und Darlehen beschäftigt hatte und nicht ahnte, wie umfangreich die Beschaffung der dafür notwendigen Unterlagen und sonstige Aktivitäten sein würden.

Bevor ich überhaupt mit verschiedenen Finanzierungsunternehmen Kontakt aufnahm, machte ich mich bei einem Schulfreund schlau, der bei einem Versicherungsunternehmen arbeitet und auch Immobilienfinanzierungen anbietet. Mit ihm als vertrauten Beratungsexperten im Back up fühlte ich mich schon etwas sicherer. Es lohnt sich also immer mal zu überlegen, wer sich im Freundes- oder Familienkreis mit dem Thema auskennt, wer vielleicht vor nicht allzu langer Zeit mal eine Immobilienfinanzierung erfolgreich zum Abschluss gebracht hat und erste – und vor allem neutrale – Hilfestellung bieten kann.

Außerdem sollte man bereits im Vorfeld prüfen, wie teuer das Traumhaus sein darf, wie viel Immobilienkredit man sich maximal leisten kann und wie viel Eigenkapital vorhanden ist. Natürlich hatten wir uns eine Obergrenze gesteckt, was unsere Wunschimmobilie kosten darf, aber die war zum Kaufzeitpunkt nur geschätzt, nicht fundiert kalkuliert und analysiert.

Schönrechnerei hilft an diesem Punkt übrigens nicht weiter, man tut sich einen Gefallen, wenn man ehrlich zu sich selbst ist und realistisch kalkuliert.

Wie hoch die Kreditsumme sein darf, ist abhängig von Faktoren wie der Rate, dem aktuellen Zinssatz, der Laufzeit und dem vorhandenen Eigenkapital. Hilfreich sind hierbei diverse Finanzierungsrechner im Internet oder hier bei uns auf DeinNeuesZuhause.de.

Gegebenenfalls lohnt es sich ein Gespräch mit den Eltern oder anderen engen Verwandten, die Eigenheime besitzen. Denn eine bereits abgezahlte Immobilie als Sicherheit zu beleihen, wirkt sich äußerst positiv auf die Konditionen eines Kredits aus.

In unserem Fall blieb keine Zeit, im Vorfeld unseren Finanzrahmen genauestens zu checken, denn die Immobilie wurde quasi im Eilverfahren gekauft, weil einfach zu viele Mitstreiter mit im Rennen waren. Dennoch erstellte ich als ersten Schritt eine Übersicht mit unseren Einnahmen und Ausgaben. Mit diesem Schriftstück bewaffnet, machten wir uns auf den Weg zu unterschiedlichsten Bankterminen.

Möglichkeiten der Finanzierung

Zuallererst nahmen wir mit unserer Hausbank Kontakt auf, bei der wir bereits mehrere Jahrzehnte Kunden waren. Im Beratungsgespräch wurden uns die unterschiedlichen Kreditrahmen erläutert: Die bekannteste und geläufigste Möglichkeit der Finanzierung ist das klassische Annuitätendarlehen mit einer Laufzeit von 5 bis 20 Jahren. Für Kreditnehmer, die ihre Immobilie innerhalb von zehn Jahren abbezahlen können, bietet sich das Volltilgerdarlehen an. Hier profitiert der Kreditnehmer von einem besonders günstigem Zinssatz und gleichbleibender Monatsrate. Für alle, die sehr regelmäßig sondertilgen können, gibt es das variabel verzinsliche Darlehen, bei dem alle drei Monate der Zinssatz angepasst wird und durch Sondertilgungen die Laufzeit verkürzt werden kann. Diese Finanzierungsmöglichkeit bietet maximale Flexibilität bei Zins, Raten und Laufzeit. 

Für uns kam das Annuitätendarlehen in Betracht, da wir die Finanzierung unseres Traumobjektes langfristig anlegen wollten und dies, aufgrund der besseren Planbarkeit, auch mit gleichbleibenden monatlichen Raten. Zudem war für uns klar, dass wir keine Sondertilgungen in den Vertrag integrieren wollten, somit keine Flexibilität benötigten. Wenige Tage später kam die Zusage zum Darlehen. Einerseits war ich total erleichtert, denn wir konnten uns nun in Sicherheit wiegen, unser Haus finanziert zu bekommen. Andererseits stieg in mir eine bis dato unbekannte Angst auf, schließlich war ich in meinem Leben zuvor noch nie so verschuldet gewesen. 

Der Joker: Unabhängige Finanzberatung

Da die Konditionen des zugesagten Darlehensvertrags nicht ganz zufriedenstellend waren, vereinbarten wir einen Termin bei einem unabhängigen Finanzberater. Diese Anbieter erstellen in einem ausführlichen Beratungsgespräch einen individuellen Finanzplan und fragen dann direkt online diverse Banken und Kreditunternehmen an, die anschließend ihre Angebote abgeben können.

In unserem Fall lohnte sich das Beratungsgespräch, denn hierüber kamen zwei weitere Zusagen. Nun hatten wir die Qual der Wahl. Das machte die ganze Sache nicht leichter, aber ein paar Tage später saßen wir beim von uns ausgewählten Kreditinstitut und unterzeichneten den Kredit. Wie aufregend!

Staatliche Förderung beim Hauskauf

Eine weitere Säule unserer Haus-Finanzierung bildete übrigens ein staatliches Darlehen der KfW-Bank. Wer seine Immobilienfinanzierung mit einem KfW-Kredit oder Zuschuss kombiniert, spart oft erhebliche Zinskosten. 

Damit stand unsere Finanzierung und mir fiel ein Stein vom Herzen. Ab jetzt hieß es: die Sanierung planen.

Kein Hauskauf ohne Notar

Vorher stand der letzte, entscheidende Schritt auf dem Plan, denn es fehlte noch die Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar, ohne den beim Immobilienkauf gar nichts geht. Denn nur ein notariell beurkundetes Dokument ist rechtlich bindend. Es bestätigt, dass Käufer und Verkäufer den Vertragsinhalt kennen und ihm zustimmen. Außerdem überwacht der Notar den gesamten Verkaufsprozess und haftet somit auch für die korrekte Abwicklung des Immobilienkaufs. 

Gewappnet mit unseren Ausweispapieren, der Steuer-ID und den Finanzierungsunterlagen machten wir uns auf den Weg zu unserem Notar. Die Notargebühren orientieren sich übrigens an der Höhe des Kaufpreises und sind per Gesetz (Gerichts- und Notarkostengesetz) detailliert festgelegt. Grob gerechnet belaufen sich die Kosten auf 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Sie sind ein fester Bestandteil der Nebenkosten beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilien und sollten in der Kostenkalkulation berücksichtigt werden. 

Die Erwerbsnebenkosten

Überhaupt müssen beim Immobilienkauf, neben dem Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten bedacht werden, die etwa 7 bis 11 Prozent des Kaufpreises betragen und mit in die Gesamtkosten einbezogen werden müssen. Diese sind die Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises), die Maklerprovision (3 bis 6 Prozent des Kaufpreises) und die bereits erwähnten Notarkosten (1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises).

Nach unserem Notartermin war es offiziell: Wir waren frisch gebackene Hausbesitzer. Hoch verschuldet, aber sehr glücklich. Unser Hauskauf ist nun schon einige Jahre her – wir haben es keinen einzigen Tag bereut.