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Finanzierung und Kauf

Ohne Eigenkapital finanzieren

Viele Fragen sich, wie viel Eigenkapital sie vorweisen müssen, um bei der Bank einen Kredit für das Traumhaus zu bekommen. Unter bestimmten Voraussetzungen gewährt Dir die Bank sogar eine Vollfinanzierung. Wir erklären, wie!

Möglichkeiten der Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Als die Zinsen für eine Baufinanzierung noch hoch waren, galt die Faustformel, dass Du 20 Prozent der Darlehenssumme mit Eigenkapital einbringst und die Bank Dir die fehlenden 80 Prozent leiht.
Mittlerweile hat sich das etwas relativiert. Zwar birgt es durchaus Vorteile, wenn Du Eigenkapital vorweisen kannst, doch mittlerweile erfüllen sich viele Menschen den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung durch die sogenannte Vollfinanzierung. In diesem Fall deckt der aufgenommene Kredit sowohl die Kosten für die Immobilie als auch die zusätzlich anfallenden Kosten wie Notar und Grunderwerbssteuer. Hier lauert bei der Finanzierung ohne Eigenkapital ein kleiner Fallstrick, denn es werden auch Kredite vergeben, die nur die Kosten für die Immobilie abdecken, nicht aber die zusätzlichen Kosten.

Natürlich birgt die Vollfinanzierung auch Risiken – vor allem für die Banken. So sind die Zinsen bei einer Vollfinanzierung in der Regel um 0,5 Prozent höher, als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. Das Haus dient der Bank zwar als Sicherheit und wird als Grundschuld in das Grundbuch eingetragen, aber es kann sein, dass die Bank bei einer möglichen Zwangsversteigerung nicht die volle Kreditsumme erlösen kann. Dieses Risiko schlägt sich dann für Dich in einem höheren Zinssatz für den Kredit wieder.

Die monatliche Belastung ist im Rahmen einer Vollfinanzierung daher auch um einiges höher als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. In unserem Baufinanzierungsrechner kannst Du die möglichen Szenarien genau berechnen und siehst gleich, wie sich der Zinssatz und die monatliche Belastung durch ein paar kleine Parameter ändern können.

Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Für einen Kredit in der Höhe einer Baufinanzierung – ob mit Eigenkapital oder ohne – musst Du bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Zum einen musst Du zwischen 18 und 70 Jahre alt sein. Bei einer Vollfinanzierung, die in der Regel über einen sehr langen Zeitraum abbezahlt wird, solltest Du nicht zu alt sein. Denn wenn die Finanzierung länger läuft als die durchschnittliche Lebenserwartung, wird das Risiko für Banken natürlich hoch. Bei einer Laufzeit von circa 30 Jahren stehst Du eventuell bereits vor der Rente, wenn der Kredit abbezahlt ist – oder hast das Rentenalter bereits erreicht.

Natürlich ist ein regelmäßiges Einkommen eine Voraussetzung, aber die Bank wird auf interessieren, ob Du eventuell noch in der Probezeit bist oder wie lange Du bereits bei Deinem Arbeitgeber tätig bist. Auch Deine Kreditwürdigkeit wird überprüft, indem eine Schufa-Auskunft eingeholt wird.
Wenn Du eine Vollfinanzierung abschließen möchtest, sollte Dein monatliches Einkommen recht hoch sein, um den Kredit am Ende auch zu bekommen. Als Faustregel gilt, dass die Raten nicht mehr als 40 Prozent Deines Nettoeinkommens betragen dürfen. Mache Dir also schon im Vorfeld klar, wie viel Haus Du dir leisten kannst.

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Was zählt als Eigenkapital?

Es bringt immer Vorteile, wenn Du zumindest einen Teil der Kreditsumme aus Eigenkapital stemmen kannst. Jedoch solltest Du dann noch immer eine Reserve zur Verfügung haben, um beispielsweise eine Reparatur des Autos zahlen zu können. Was als Eigenkapital gilt, ist recht klar definiert: Bargeld, Sparguthaben und Wertpapiere. Beachte aber, dass ein Koffer voll kleiner Scheine nicht unbedingt das Vertrauen Deiner Bank gewinnen wird.

Gegenstände, wie ein Auto oder der vermeintliche Picasso in Omas Keller gelten nicht als Eigenkapital. Sie müssten verkauft, um als Eigenkapital für den Kredit angerechnet zu werden.

In unserem Baufinanzierungsrechner kannst Du im Detail berechnen, wie viel Eigenkapital Dir zur Verfügung steht.

Wie viel Eigenkapital?

Schon „kleine“ Summen wirken sich für dich positiv aus und vermindern beispielsweise die monatliche Belastung. Als Faustregel gilt, dass 20 Prozent ein guter Wert ist. Aber auch schon zehn Prozent stellen eine gute Anlage dar. Falls Du derzeit nicht über das nötige Eigenkapital verfügst, aber aufgrund Deiner Gehaltsentwicklung in den nächsten Jahren (oder Jahrzehnten) damit rechnest, trotz des Kredits ein Sparguthaben aufzubauen, solltest Du im Kreditvertrag die Möglichkeit von Sondertilgungen festhalten lassen. So kannst mit solch einer Sondertilgung die Laufzeit des Anschlusskredits verkürzen, aber auch Zinsen sparen. Ob das Geld aus einem Erbe oder einer Sportwette stammt, ist der Bank hier egal. Allerdings gibt die Bank vor, wie die Sondertilgung auszusehen hat. Es wird beispielsweise ein Mindestbetrag gefordert und meist darf nur ein gewisser Anteil der Kreditsumme mit einer Sondertilgung gezahlt werden.

Finanzierungsrechner Hauskauf ohne Eigenkapital

Baufinanzierung ohne Eigenkapital und Schulden

Bei Konstellationen ohne Eigenkapital und mit Schulden beziehungsweise anderen laufenden Krediten wird es hingegen knifflig. So lange die Schulden allerdings keinen schlechten Schufa-Score zur Folge haben, stehen die Chancen zumindest nicht schlecht, doch zum Eigenheim zu kommen. Natürlich hängt es sehr von der Höhe des Kredites ab. Sei der Bank gegenüber und auch Dir selber gegenüber ehrlich, und beziehe etwaige Kredite in Deine Berechnungen mit ein. Denn das könnte Dir sogar unterm Strich Geld sparen. Denn es ist theoretisch möglich, einen laufenden Kredit umzuschulden, sodass diese Schuld mit der Baufinanzierung abgestottert wird. Da gerade Kredite über „kleinere“ Summen höhere Zinssätze haben, kann es sich für Dich lohnen den Kredit mit in den niedrigeren Zinssatz zu ziehen. Aber wie gesagt: Sei ehrlich und frage Dich, wie viel Haus Du dir leisten kannst.