Energiepass beantragen: Für wen er Pflicht ist und was er kostet

Die Pflicht für Eigentümer, bei Neuvermietung oder Verkauf einer Immobilie einen Energiepass vorzulegen, ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Darin ist auch festgelegt, welche Art Energiepass ihr braucht und wer ihn ausstellen darf. Nur die Kosten sind dort nicht festgehalten. Sie werden individuell ermittelt und hängen von verschiedenen Faktoren ab. Ein Überblick, wie ihr einen Energiepass beantragen könnt und was es zu beachten gibt.

Was ist ein Energiepass?

Ein Energiepass ist ein Steckbrief für Immobilien. Er macht über mehrere Seiten Angaben zur Energieeffizienz eines Gebäudes. Wie gut oder schlecht diese ist, lässt sich auf dem ersten Blick anhand der Farbskala erkennen. Darüber hinaus gibt der Energieausweis den Energieverbrauch beziehungsweise Energiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr an. Die Skala reicht von 0 (dunkelgrün) bis 250 (rot). Der Energiepass teilt Häuser in insgesamt neun unterschiedliche Kategorien von A+ bis H ein.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – welchen brauche ich?

Man unterschiedet grundsätzlich zwei Arten von Energiepässen: den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis.

Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf anhand der Bausubstanz und der Anlagentechnik, zum Beispiel für Heizung und Wasser. Er ist also unabhängig vom Nutzungsverhalten der Bewohner. Er zeigt an, wie hoch der Energiebedarf entsprechend der Bauweise üblicherweise sein sollte. Es handelt sich also um eine Hochrechnung. Weil dieses Verfahren aufwendig ist, kostet ein Bedarfsausweis mehr Geld als ein Verbrauchsausweis.

Ein Verbrauchsausweis wird anhand des tatsächlichen Energieverbrauchs erstellt. Die Grundlage dafür sind unter anderem Daten aus den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Das macht die Berechnung einfacher und die Ausstellung des Ausweises günstiger.

Bedarfsausweis beantragen oder Verbrauchsausweis erstellen?

Da die Verbrauchsdaten abhängig vom Verhalten des Bewohners sind, gilt ein verbrauchsorientierter Energiepass als weniger aussagekräftig. Heizt ein Bewohner weniger, senkt das natürlich die Kosten. Heizt er extrem viel, dann ist der Wert im Energiepass entsprechend höher. Wie ihr grundsätzlich den Heizverbrauch senken könnt, lest ihr in unseren Tipps zum Heizkosten sparen.

Als Eigentümer habt ihr die Wahl, ob ihr einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis erstellen lasst. Einzige Ausnahme: Ein Bedarfsausweis ist verpflichtend für Bestandsgebäude mit bis zu vier Wohnungen und einem Bauantrag, der vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, wenn sie bislang nicht energetisch saniert worden sind.

Auch für Neubauten wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt, denn hier liegen ja noch keine Verbrauchsdaten vor.

Lest auch: Welchen Energieausweis brauche ich beim Hausverkauf?

Warum sollte ich einen Energiepass erstellen lassen?

Ein Energiepass ist beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben. Er soll den Käufern oder Mietern ermöglichen, die Nebenkosten leichter einzuschätzen. Außerdem können Interessenten anhand des Energiepass mehrere Objekte hinsichtlich ihrer Energieeffizienz miteinander vergleichen. Aber auch Verkäufer und Eigentümer profitieren davon, den Energieausweis erstellen zu lassen.

Mit dem Energiepass den Gebäudezustand einschätzen

Abhängig von der Gebäudegröße und vom Baujahr benötigt ein neueres Haus ungefähr ein
Volumen von 50 Kilowattstunden Energie pro Quadratmeter und Jahr und wird damit in die Energieeffizienzklasse A oder B eingestuft. Im Schnitt liegt der Verbrauch in Deutschland bei einem Wohngebäude bei 160 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Dies entspricht der Energieeffizienzklasse E. Ein älteres unsaniertes Einfamilienhaus verbraucht in der Regel um die 200 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter und liegt in der Skala in der Effizienzklasse
F oder G.

Lest hier, was ihr als Hauskäufer über die neuen Klimaschutz-Auflagen wissen müsst.

Verbrauchsausweis erstellen und Heizkosten einschätzen

Liegt ein Verbrauchsausweis vor, dann könnt ihr die zu erwartenden Heizkosten näherungsweise einfach ermitteln. Dabei müsst ihr zunächst die Wohnfläche mit dem Faktor 1,2 multiplizieren. Dieser Faktor dient dazu, pauschal unbeheizte Verkehrsflächen wie das Treppenhaus und Kellerräume zu berücksichtigen. Der Wert, der herauskommt, wird im nächsten Schritt mit dem angegebenen Energieverbrauchskennwert multipliziert.

Ein Beispiel: Angenommen, eine Wohnung hat eine Größe von 100 Quadratmetern und der Energieverbrauchskennwert liegt laut Energiepass bei 160 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Dann ergibt sich ein geschätzter Heizbedarf von 19.200 Kilowattstunden. Wird die Wohnung per Gastherme beheizt, ergeben sich daraus bei einem Gaspreis von 19 Cent/kWh (Stand November 2022) Heizkosten von 3.648 Euro im Jahr.

Energiepass beantragen für einen höheren Verkaufspreis

Grundsätzlich ist ein Energiepass zehn Jahre gültig. Es kann aber durchaus sinnvoll sein, bei einem geplanten Verkauf schon vor Ablauf dieser Frist einen aktuellen Energiepass zu beantragen. Denn auch mit kleineren Modernisierungsarbeiten könnt ihr die Energieeffizienz eurer Immobilie optimieren. Die verbesserte Energieeffizienz wird euch in einem neuen Energiepass bescheinigt. Und das ist bei Preisverhandlungen ein gutes Argument. Laut einer Studie erzielen energieeffiziente Häuser höhere Verkaufspreise.

Ihr wollt das Maximum beim Hausverkauf rausholen? Dann lest diesen Ratgeber: Haus verkaufen: So holt ihr am meisten raus

Wer ist verpflichtet, einen Energiepass zu beantragen?

Die gesetzlichen Vorschriften sind seit November 2020 im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Ein Energiepass ist verpflichtend, wenn:

• ihr ein Haus/eine Wohnung verkauft oder vermietet
• euer Haus ein Neubau ist
• große Umbaumaßnahmen oder Sanierungen stattfinden

Der Energiepass muss spätestens bei der Besichtigung vorlegt werden – das gilt nicht nur für den Eigentümer, sondern auch für einen Makler, wenn er die Immobilie vermarktet. Erste Kenndaten sind bereits in der Immobilienanzeige verpflichtend. Darunter fällt eine Angabe zum Energiebedarf oder -verbrauch, zum Energieträger und zur Art der Beheizung.

Nicht nur der Energiepass ist in vielen Fällen Pflicht. Das müsst ihr als Eigentümer noch wissen: Neue Klimaschutz-Auflagen: Das ändert sich für Hausbesitzer

Wer muss keinen Energiepass beantragen?

Eine Vorlage des Energiepass ist nicht verpflichtend, wenn:

• ihr euer Wohneigentum selbst nutzt,
• Mieter bereits in der Immobilie wohnen,
• es sich um ein Baudenkmal handelt,
• die Nutzfläche unter 50 Quadratmetern liegt, also beispielsweise bei einem Tiny House,
• es um Wohngebäude geht, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt sind.

Energiepass beantragen und richtig lesen: Was steht drin?

Einen ersten Überblick gibt die Farbskala auf der ersten Seite. Steht der Pfeil auf grün, ist die Energieeffizienz gut. Zeigt er rot an, ist die Immobilie wenig energieeffizient.

• Grüner Bereich: Das Gebäudes ist in einem energetisch sehr guten Zustand. Die Energiebilanz ist im Vergleich zu anderen Gebäuden gut.
• Gelber Bereich: Die Immobilie hat energetisches Einsparpotenzial und teilweise Modernisierungsbedarf.
• Roter Bereich: Das Einsparpotenzial ist groß. Bei diesem Altbau ist eine Kernsanierung erforderlich.

Verlasst euch jedoch nicht zu sehr auf diese Einordnung. Sie dient eher der Orientierung und kann unter Umständen ungenau sein: Eine Studie hat gezeigt, dass Energieausweise oft fehlerhaft sind.

Auch die Buchstabenskala gibt Hinweise auf den Gebäudezustand sowie auf den Energieverbrauch beziehungsweise -bedarf, wie folgende Tabelle zeigt:

Ansonsten wird gleich zu Beginn festgehalten, ob es sich um einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis handelt. Es folgen allgemeine Angaben, wie die Adresse, das Baujahr, die Anzahl der Wohnungen und die Art der Heizung. Mieter und Hauskäufer können hier auch nachlesen, ob erneuerbare Energien zum Einsatz kommen und welche das sind. Des Weiteren stehen auf der vierten Seite Empfehlungen für Modernisierungsmaßnahmen, die die Energieeffizienz verbessern.

Wer erstellt Energiepässe?

Einen Energiepass bekommt ihr nur bei Fachleuten, die bestimmte Qualifikationen nachweisen können. Darunter fallen unter anderem folgende Berufsgruppen:

• Architekten
• Handwerker
• Bauingenieure
• Schornsteinfeger
• Energieberater

Den Energiepass dürfen sie jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen ausstellen. Die genauen Regelungen dazu findet ihr in § 88 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Ein amtliches Zertifikat für Fachleute gibt es nicht.

Ihr könnt einen Energiepass auch online beantragen. Im Internet findet ihr unzählige Angebote zur Ausstellung eines Energiepasses. Die Bewertung läuft anhand der mitgeteilten Daten über die Immobilie und beigefügter Fotos. Doch Vorsicht: Nicht alle Anbieter sind seriös! Die Verbraucherzentrale empfiehlt, sich schriftlich geben zu lassen, dass der Aussteller auch dazu berechtigt ist, Energieausweise auszustellen.

Energiepass beantragen: Wie viel kostet ein Energiepass?

Die Kosten für einen Energiepass sind abhängig von der Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis) und den Eckdaten des Gebäudes (Größe, Baujahr, energetischer Zustand). Der Preis wird demnach immer individuell berechnet. Allgemein lässt sich jedoch sagen, dass er zwischen 70 und 100 Euro beim Energieverbrauchsausweis und 300 bis 500 Euro beim Energiebedarfsausweis liegen.

In der Regel zahlt das der Hauseigentümer. Gehört euch jedoch nur eine Wohnung, zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus, werden die Kosten unter allen Eigentümern aufgeteilt. Die Kosten für den Energiepass dürft ihr jedoch nicht auf die Mieter umlegen.

Wie lange ist der Energiepass gültig?

Der Energipass verliert erst nach zehn Jahren seine Gültigkeit. Finden jedoch in der Zwischenzeit größere Umbauten oder Sanierungen statt, müsst ihr euch einen neuen Energiepass ausstellen lassen. Bei kleineren Modernisierungen, wie dem Austausch einer Heizung, behält der Ausweis seine Gültigkeit.

Was passiert, wenn ich keinen Energiepass beantrage?

Der Energiepass muss bei Neuvermietung oder Verkauf vorgelegt werden. Der Käufer oder Mieter kann zwar erklären, dass er auf die Vorlage verzichtet, aber das ist irrelevant. Der Verkäufer beziehungsweise Vermieter muss den Ausweis dennoch vorlegen.

Tut er das nicht, dann ist das eine Ordnungswidrigkeit. Sie kann mit einem Bußgeld von bis
zu 10.000 Euro geahndet werden. Kauf- oder Mietinteressenten können den Verstoß bei der zuständigen Behörde anzeigen. Welche das ist, ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Sie ist verpflichtet, der Angelegenheit nachzugehen.

Kann ich einen Energiepass selbst erstellen?

Einen Energiepass erstellen darf nur, wer eine entsprechende berufliche Qualifikation mitbringt. Die genauen Anforderungen stehen im GEG. Wer vorsätzlich oder fahrlässig Energipässe oder Modernisierungsempfehlungen ausstellt, ohne dazu berechtigt zu sein, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Diese kann mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld bestraft werden.

Wenn euch lediglich einige Eckdaten zum Energieverbrauch interessieren, könnt ihr die Werte aus dem Verbrauchsausweis selbst ermitteln: Schaut dafür in die vorliegenden Energiekostenabrechnungen der letzten drei Jahre und bildet einen Durchschnitt. Anleitungen findet ihr auch in "Heizkosten berechnen: So errechnet ihr eure Kosten fürs Heizen" und "Stromkosten berechnen: Mit dieser Formel geht's ganz einfach".

Wie aussagekräftig sind Energiepässe?

"Die aktuell vorhandenen Eneergiepässe liefern kaum belastbare Aussagen über den tatsächlichen energetischen Zustand eines Gebäudes", sagt Juliane Petrich, Referentin für Politik und Nachhaltigkeit beim TÜV-Verband. Zudem gebe es weder flächendeckende Kontrollen der Ausweise noch verpflichtende Vorgaben für die energetische Sanierung der Gebäude. Petrich: "Der Energieausweis ist ein Papiertiger mit marginaler Lenkungswirkung für den Klimaschutz."

Als Aussagekräftiger, zumindest bei Neubauten, gilt das Qualitätssiegel Nachhaltige Gebäude, kurz QNG. Wer Fördergelder für den Bau eines energieeffizienten Hauses haben will, kommt seit April 2022 nicht darum herum.