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Finanzierung und Kauf

Ratgeber: Baufinanzierung und Tilgung

Du möchtest eine Immobilie mithilfe einer Baufinanzierung abbezahlen, Dir fehlt allerdings der Überblick zwischen Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen? Wir haben für Dich alles zum Thema zusammengestellt!

Eine Person tippt auf ein Macbook

Was bedeutet eigentlich Tilgung?

"Tilgung" bedeutet im Falle einer Baufinanzierung sowohl die Rückzahlung Deines Immobiliendarlehens als auch die für die Finanzierung anfallenden Zinsen Deiner Bank. Genau wie bei der Wahl der für Dich passenden Art der Baufinanzierung benötigst Du als Käufer einer Immobilie eine individuelle Strategie zur Tilgung Deines Darlehens - und der anfallenden Zinsen.

Welche Arten von Darlehen gibt es?

Für die Rückzahlung Deiner Baufinanzierung und der anfallenden Zinsen gibt es verschiedene Tilgungsmöglichkeiten. Die Auswahl der für Dich passenden Art sollte durchdacht sein: Mit der passenden Tilgungsstrategie kannst Du sowohl Geld sparen als auch die Laufzeit Deiner Rückzahlung erheblich verkürzen. 

Was ist das Annuitätendarlehen?

Eine der am häufigsten genutzten Tilgungsarten bei Baufinanzierungen ist die sogenannte Annuitätentilgung oder Annuitätendarlehen, bei der die monatlichen Raten Deiner Tilgung festgelegt werden und im Zuge der Rückzahlung gleich bleiben. Das Besondere dieser Tilgungsvariante: Die Höhe Deiner Tilgungsrate bleibt gleich, aber das Verhältnis von Zins- und Darlehensanteil verändert sich, je länger Du abbezahlst. Und zwar zu Deinen Gunsten. Warum? Weil die Zinsen auf den Restbetrag des Darlehens angerechnet werden. Da dieser sinkt, je mehr Du zurückgezahlt hast, sinkt demnach auch der Zinsanteil Deiner monatlichen Tilgungsrate und Du zahlst jeden Monat einen höheren Anteil an Kreditbetrag zurück an Deine Bank.

Vorteile Annuitätendarlehen

  • gleichbleibende Raten während der gesamten Rückzahlung
  • Zinsen werden auf Restbetrag des Darlehens berechnet
  • sinkender Zinsanteil, steigender Tilgungsanteil des Kredits

Annuitätendarlehen berechnen

Es fällt nicht immer leicht, sich die Dimensionen eines Darlehens vorzustellen. Das Darlehen im Rahmen einer Baufinanzierung erscheint kaum greifbar. Wie soll man das nur je abbezahlen? Um einen besseren Überblick über die monatliche Belastung zu bekommen, kannst Du grob berechnen, wie hoch die monatliche Rate ausfallen wird. Wenn Du schon berechnet hast, wie viel Haus Du dir leisten kannst, kommt Dir die Rechnung sicherlich bekannt vor:

Gesamtbetrag x (Zinssatz + Tilgung) / 100 = jährliche Belastung

Die jährliche Belastung noch durch 12 teilen, um die monatliche Rate zu ermitteln. In unserem Baufinanzierungsrechner kannst Du dir Dein Annuitätendarlehen im Detail durchrechnen.

Die Anschlussfinanzierung

Im Rahmen des Annuitätendarlehens musst Du dich auf die Laufzeit der Zinsbindungsfrist festlegen. In diesem Zeitraum kann der Zinnssatz Deines Kredites nicht geändert werden. In Zeiten mit einem niedrigen Zinssatz solltest Du auf einem möglichst langen Zeitraum setzen. Üblich sind 15 Jahre. In Jahren mit einem hohen Zinssatz könnte es ein Vorteil sein, einen kleineren Zeitraum von vielleicht nur fünf Jahren zu wählen, um eventuell von einem sinkenden Zinssatz zu profitieren. Die Zinsbindungsfrist ist zugleich Vor- und Nachteil des Annuitätendarlehens. Zum einen kann sie Dir einen niedrigen Zinssatz über einen langen Zeitraum garantieren, zum anderen kann es aber auch sein, dass die Zinsen fallen, Du allerdings nicht davon profitieren kannst, da Du an den vereinbarten Zinssatz gebunden bist. Die Banken lassen sich die Sicherheit einer langen Zinsbindungsfrist übrigens bezahlen, indem der Zinssatz steigt je länger die Zinsbindung läuft. Du kannst das in unseren Baufinanzierungsrechner durchrechnen lassen. Achte auf den Zinssatz bei den verschiedenen Laufzeiten. 
Dein Darlehen ist nach der Laufzeit der Zinsbindungsfrist in der Regel nicht abbezahlt und du musst mit Deiner Bank eine Anschlussfinanzierung vereinbaren. Die Bank rechnet übrigens grob mit 30 Jahren, bis der Kredit zurückgezahlt ist. 

Tilgungsdarlehen - Was ist das?

Bei einem Tilgungsdarlehen sind im Gegensatz zur Annuitätentilgung die monatlichen Raten nicht festgelegt, sondern reduzieren sich im Zuge der Tilgungslaufzeit. Demnach startest Du in dieser Variante der Rückzahlung mit einer höheren Monatsrate, die sich schrittweise verringert. Genau wie bei einem Annuitätendarlehen wird der Zinsanteil Deiner Rate auf die Restsumme des Darlehens berechnet und sinkt mit fortschreitender Rückzahlung. Der Tilgungsanteil bleibt hingegen gleich. Ratentilgungen starten mit vergleichsweise hohen monatlichen Raten und werden deswegen eher selten von Privatpersonen für Baufinanzierungen genutzt. Das Annuitätendarlehen hat diese Art der Tilgung fast schon verdrängt und die wenigsten Banken werden Dir in einem Beratungsgespräch ein solches Darlehen anbieten. Falls Du mit einem Tilgungsdarlehen für die Baufinanzierung liebäugelst, bitte Deinen Berater Dir einen Vergleich zwischen Annuitäten- und Tilgungsdarlehen zu erstellen. Das Tilgungsdarlehen würde beispielsweise Sinn machen, wenn Du das Rentenalter erreicht hast, bevor Du Deinen Kredit abbezahlt hast. Bei einem Annuitätendarlehen wäre die monatliche Belastung eventuell zu hoch, um mit der Rente auszukommen. Bei einem Tilgungsdarlehen hast Du die größten Raten bereits vor Jahrzehnten geleistet.

Vorteile Ratentilgung

  • sinkende Ratenhöhe während der Rückzahlung
  • Zinsen werden auf Restbetrag des Darlehens berechnet
  • gleichbleibender Tilgungsanteil des Kredits

Endfälliges Darlehen

Bei dieser Form der Tilgung werden über die gesamte Kreditlaufzeit lediglich die Zinsen in Raten abgezahlt, die dementsprechend niedrig ausfallen. Am Ende der Darlehenslaufzeit ist die Tilgung der Baufinanzierung dann auf einen Schlag fällig. Diese Tilgungsart lässt sich mit Bausparverträgen oder der Auszahlung von beispielsweise Lebensversicherungen kombinieren. Vorteile bietet das endfällige Darlehen eigentlich nur bei Objekten, die vermietet werden sollen, da die Zinsen dann beispielsweise von der Steuer abgesetzt werden können. Ansonsten stellt das endfällige Darlehen ein kleines Wagnis ein.

Vorteile endfällige Tilgung

  • vergleichsweise niedrige Ratenhöhe
  • Raten zahlen nur Zinsen zurück
  • Schlussrate am Ende kann mit Lebensversicherung kombiniert werden

Tipp Anschlussfinanzierung: Wenn Du merkst, dass die Zinsen noch weiter sinken, Du aber eine Zinsbindungsfrist von 15 Jahren abgeschlossen hast, kannst Du den Vertrag dennoch bereits nach zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen.

Welche Tilgung des Darlehens passt zu mir?

Idealerweise erstellst Du Dir zusammen mit Deinem Bankberater einen individuellen Tilgungsplan, der auf Deine Bedürfnisse ausgelegt ist und Deiner finanziellen Situation entgegenkommt. Leider gibt es für eine passende Tilgung keine allgemeingültige Empfehlung – Faktoren wie Höhe des Eigenkapitals, Belastung durch die Ratenhöhe sowie vorhandene Bausparverträge, Lebensversicherungen o.ä. solltest Du allerdings in die Wahl Deiner Rückzahlung und in die Gestaltung Deines Tilgungsplans einbeziehen.

Tipp: Vereinbare mit Deiner Bank die Möglichkeit einer Sondertilgung. Sei es die unverhoffte Erbschaft oder das Glückslos im Adventskalender – mit einer Sondertilgung lässt sich die Laufzeit verkürzen und Du sparst Zinsen. Beachte bei der Sondertilgung die Konditionen Deiner Bank. 

Nutze unseren Baufinanzierungsrechner

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