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"Tiny Houses" ganz groß

Längst ist der Minihäuser-Trend aus den USA auch in Deutschland angekommen. Hier stellt sich ihm vor allem eines in den Weg: die deutsche Bürokratie. Das musst Du bei Grundstückssuche und Bauantrag beachten

Beleuchtetes Tiny House am Abend

Minimalismus leben

In Zeiten, wo Wohnraum knapp und teuer ist, suchen im mehr Menschen nach alternativen Wohnformen. Eine davon ist das Tiny House, Mini- oder Kleinsthäuser, oft auf Rädern, immer etwas Besonderes. Als Wohnalternative bieten sich Tiny Houses vor allem für Singles und Paare an, aber auch so manche Familie hat schon kreative Lösungen gefunden, auf engstem Raum klarzukommen.

Hast Du Dich für ein Leben im Tiny House entschieden, wirst Du vermutlich zunächst auf bürokratische Hürden stoßen. Wir versuchen Dir einen kleinen Überblick zu geben, was Du hinsichtlich Baurecht und Grundstückssuche beachten musst.

Was ist ein Tiny House?

Die Verwirrung fängt schon bei der Definition an: Tiny Houses sind Mikro- oder Mini-Häuser. In Deutschland ist der Übergang zu Klein- oder Singlehäusern aber fließend, das heißt es gibt noch keine genaue Definition darüber, bis zu welcher Quadratmeterzahl ein Haus noch als Kleinsthaus oder schon als Kleinhaus zählt.

In den USA werden als Tiny Houses Gebäude mit nicht mehr als 38 Quadratmeter Nutz- oder Wohnfläche bezeichnet. In Deutschland werden im weiteren Sinne auch noch Häuser mit maximal 50 Quadratmeter dazugezählt, im engsten Sinne jedoch nur mobile Häuser auf Rädern. Letztere haben meist maximal 20 Quadratmeter Wohnfläche, können von einem zugkräftigem PKW oder Kleintransporter bewegt werden und müssen daher auch eine Straßenzulassung haben.

Wir richten uns im Folgenden nach der Definition im weiteren Sinne.

Mobiles Tiny House auf Anhänger
Straßenzugelassenes und baugenehmigungsfähiges Tiny House auf Rädern
(Credit: Küste, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons)

Mini-Häuser gibt es als bauwagenähnliche mobile Häuser, als feststehende stand-alone Lösungen und als Modulhäuser, bei denen die Wohnfläche durchs Zusammenfügen mehrerer Module erweitert werden kann (z. B. als Lösung für ganze Familien). Auch bewohnbare Baumhäuser gehören zu den Tiny Houses. Kleinsthäuser können als Erst- oder Zweitwohnsitz zum Leben, aber auch nur zum Arbeiten, als Ferienhaus oder Wohnwagen genutzt werden.

Wo darf ich ein Tiny House aufstellen?

Fakt ist, auch bei den mobilen Varianten: natürlich nicht überall. Relativ problemlos ist es auf Campingplätzen (Maximalgröße beachten!), in Ferien- und Wochenendsiedlungen oder speziellen Tiny House-Dörfern möglich, die auch in Deutschland immer mehr werden.

Auch auf einem privaten Baugrundstück kannst Du dein Tiny House aufstellen, dann brauchst Du aber eine Baugenehmigung. Nach der Landesbauordnung gilt das Tiny House dann als Gebäude der Gebäudeklasse 1.

Wie finde ich das passende Grundstück für mein Tiny House?

Willst Du das Tiny House auf einem privaten Grundstück aufstellen und dauerhaft bewohnen, muss es verschiedene baurechliche Anforderungen erfüllen, um eine Baugenehmigung zu erhalten (z. B. Mindest-Raumhöhen, Auflagen zu Türen, Fenstern und Fluchtwegen, Anschluss an die örtliche Ver- und Entsorgung, geprüfte Baustatik und Wärmeschutznachweis).

Auch das passende Grundstück für ein solch winziges Haus zu finden, ist manchmal gar nicht so leicht. Das liegt zum einen daran, dass die meisten Baugrundstücke in Deutschland für viel größere Häuser ausgelegt sind und für ein Tiny House oft völlig überdimensioniert sind. Dann zahlst Du schnell mehr für das Grundstück als für Dein Haus.

Zum anderen gibt es häufig örtliche Bebauungspläne oder eine Ortsgestaltungssatzung, die genau regeln, welche Art von Häusern auf einem Grundstück errichtet werden dürfen. Darüber musst Du Dich im Vorwege genau informieren. Am leichtesten wirst Du eine Baugenehmigung in einem Sondergebiet oder in "Gebieten zur Entwicklung der Wohnnutzung" kriegen, da es dort am wenigsten Auflagen gibt.

Tipp: Um später keine bösen Überraschungen zu erleben, empfiehlt es sich schon vor dem Grundstückskauf eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt zu stellen. Im Erstgespräch bekommst Du dann schon eine Tendenz genannt, ob Deine Pläne realistisch sind und wie gut die Aussichten auf eine Genehmigung des Bauantrags sind.

Eine gute Möglichkeit um Kosten zu sparen, ist sich ein größeres Baugrundstück mit anderen Tiny House-Besitzern zu teilen, entweder als Eigentümergemeinschaft oder als Vermieter*in. Auch das müssen die jeweiligen Bebauungspläne aber erstmal zulassen! In Deutschland gibt es auch Projekte, die mehrere zusammenhängende Baugrundstücke speziell für Kleinsthäuser anbieten. So entstehen auch hierzulande immer mehr Tiny House-Siedlungen.

Grundstück kaufen, mieten oder pachten?

Der grundlegende Unterschied zwischen den drei Formen, ein Grundstück zu bewohnen, liegt in den jeweils daran geknüpften Rechten und Pflichten:

  • Beim Kauf gehen alle das Grundstück betreffenden Rechte und Pflichten auf den / die  Käufer*in über, er / sie hat also die meisten Freiheiten
  • Bei der Miete überlasst eine Partei einer anderen das Grundstück zum Aufenthalt, weitere Rechte gehen normalerweise damit nicht einher
  • Bei der Pacht hat der / die Pächter*in mehr Rechte als bei der Miete, insbesondere das der "Fruchtziehung", also das Recht, auch wirtschaftlichen Nutzen aus dem Grundstück zu ziehen

Ein Grundstück zu mieten, um es zu bebauen, ist eher ungewöhnlich, da der / die  Vermieter*in jederzeit Eigenbedarf anmelden kann. Ein Sonderfall bei den Tiny Houses ist das Aufstellen auf einem Campingplatz. Hier mietest Du den Stellplatz.

Bei der Pacht greift das Erbbaurecht, wenn der / die Pächter*in die Erlaubnis bekommt, das Grundstück zu bebauen. Endet die Laufzeit des Erbpachtvertrags, gehen alle auf dem Grundstück errichteten Gebäude in den Besitz des / der Grundstückseigentümer*in über. Das gilt auch für ein Tiny House, es sei denn, es ist mobil dieses gilt "nur" als Scheinbestandteil nach §95 BGB.

Allerdings haben solche Verträge in der Regel eine sehr lange Laufzeit (30 bis 99 Jahre) oder können verlängert werden. In jedem Fall ist es sinnvoll, den Erbbauvertrag mit Hilfe eines Anwalts abzuschließen, um ggf. unerwünschte Fallstricke, wie zum Beispiel die Ankaufspflicht (Pflicht, das Grundstück zu kaufen, wenn der / die Eigentümer*in es verkaufen möchte), zu vermeiden.

Auch Haftung und Zuständigkeiten des / der Bauherr*in und des Verpächters / der Verpächterin sollten im Pachtvertrag genauestens geregelt sein.

Wohnkonzept: Tiny House

Schwarzes Tiny House mit Dachterasse
Tiny House unter Bäumen
Wohnzimmer eines Tiny Houses mit Sofa und Tisch
Schlafbereich eines Tiny Houses
Innenraum eines Tiny Houses mit Wohnbereich, Küche und Schlafboden
Wohnbereich eines Tiny Houses
Blick auf den verschneiten Wald aus dem Tiny House
Schwarzes Tiny House mit Dachterasse
Tiny House unter Bäumen
Wohnzimmer eines Tiny Houses mit Sofa und Tisch
Schlafbereich eines Tiny Houses
Innenraum eines Tiny Houses mit Wohnbereich, Küche und Schlafboden
Wohnbereich eines Tiny Houses
Blick auf den verschneiten Wald aus dem Tiny House

Tiny Houses verströmen eine ganz besondere Atmosphäre

(Bilder: Unsplash)