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Immobilienkauf per Versteigerung

Von guter Vorbereitung bis zur Zahlung des Kaufpreises: Diese Dinge musst Du als Bieter:in bei einer Zwangsversteigerung beachten

Amtgericht-Eingang Aurich

Zum Ersten, zum Zweiten, zum Dritten, verkauft!

14.853 Immobilien haben 2020 Deutschland per Zwangsversteigerung ihren Besitzer gewechselt eine historisch niedrige Zahl. Denn dank niedriger Zinsen und des Immobilienbooms nimmt auch die Zahl der zwangsversteigerten Immobilien seit einigen Jahren stetig ab (zwischen 2002 und 2009 waren es jeweils noch über 80.000 Objekte!).

Trotzdem kommen immer noch genügend Immobilien unter den Hammer und auch wir haben einige Versteigerungsobjekte im Angebot. Damit aus dem vermeintlichen Schnäppchen keine herbe Enttäuschung wird, im Folgenden ein paar wichtige Hinweise und Tipps für Bieter:innen.

Übersicht: Alles zu Zwangsversteigerungen

Allgemeine Fragen

Vor der Versteigerung

  • Finanzierung und Schmerzgrenze
  • Geeignete Immobilie finden
  • Gutachten und Verkehrswert
  • Besichtigung
  • Probelauf

Ablauf der Versteigerung

  • Bekanntmachung
  • Bietzeit
  • Verhandlung

Nach der Versteigerung

  • Erste Schritte als neue:r Eigentümer:in
  • Bezahlung und Finanzierung
  • Verteilungstermin und Grundbucheintragung

Allgemeines zur Zwangsversteigerung

Wer ist an einer Zwangsversteigerung beteiligt?

Verfahrensbeteiligte bei einer Zwangsversteigerung sind in erster Linie der Schulder oder die Schuldnerin, also der oder die Eigentümer:in der Immobilie, sowie ein Gläubiger, meist eine Bank, manchmal aber auch Privatleute. Desweiteren der Gutachter oder die Gutachterin, der oder die den Verkehrswert der Immobilie festgelegt hat und, insofern das Objekt zu einer Insolvenzmasse gehört, auch der oder die Insolvenzverwalter:in.

Weitere Beteiligte können zum Beispiel Personen sein, die ein im Grundbuch eingetragenes Recht besitzen. Aber auch Mieter:innen, Pächter:innen oder andere Personen, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, können einen Antrag auf Beteiligung am Verfahren stellen.

Warum kommen Immobilien unter den Hammer?

Meist ist eine Zwangsversteigerung für den Schuldner oder die Schuldnerin die letzte Möglichkeit, die Schulden bei einem Gläubiger zu begleichen. Auch Streitigkeiten nach Scheidungen oder Erbschaften können der Grund für die Zwangsversteigerung einer Immobilie sein. Tritt einer dieser Fälle ein, beantragt der Gläubiger beim jeweils zuständigen Amtsgericht die Zwangsvollstreckung. 

Was kann zwangsversteigert werden?

Gegenstand einer Zwangsversteigerung sind hauptsächlich Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäuser. Aber auch Geschäftshäuser, Wohnungen, Bau- oder Gewerbegrundstücke sowie andere Immobilien werden zwangsversteigert. Es können auch nur bestimmte Rechte an einer Immobilie, zum Beispiel Erbbau- oder Teileigentumsrechte versteigert werden. 

Kann ich bei einer Zwangsversteigerung wirklich ein Schnäppchen machen?

Grundsätzlich ja, aber es ist immer Vorsicht geboten und benötigt eine gute Vorbereitung. Gerade in Ballungsräumen sind Immobilien, die in eine Zwangsversteigerung geraten, oft in einem sehr schlechten, stark sanierungsbedürftigen oder sogar unbewohnbaren Zustand.

Fast nie gehen Versteigerungsobjekte unter 50 Prozent des festgesetzten Verkehrswertes weg, 20 bis 30 Prozent sind aber durchaus drin. Woran Du bei einer Zwangsversteigerung sparst, sind die Erwerbsnebenkosten. Denn Maklerprovision und Notargebühren fallen hier weg.

Kann ich die Immobilie auch vor der Versteigerung erwerben?

Ja. In der Tat gehen sogar circa die Hälfte aller zur Versteigerung angebotenen Immobilien vor der eigentlichen Gerichtsverhandlung weg, auch weil zwischen einem Vollstreckungsbefehl und der eigentlichen Zwangversteigerung oft viel Zeit vergeht, manchmal sogar Jahre.

Als Bieter:in bezahlst Du dann in der Regel etwas mehr als Du vielleicht bei einem Versteigerungstermin bezahlt hättest, hast aber durch den direkten Kontakt zum Gläubiger und Schuldner:in mehr Chancen auf vorherige Besichtigungstermine etc. und letztlich auch den Zuschlag. Für Eigentümer:innen und Gläubiger ist dieser Weg oft der lukrativere im Vergleich zu einer Versteigerung.

Vor der Versteigerung

Bewilligt das Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung, wird ein Versteigerungstermin angesetzt, der beim jeweiligen Amtsgericht sowie im Internet eingesehen werden kann. Das Gericht beauftragt dann eine:n Gutachter:in, der oder die den Verkehrswert der zu veräußernden Immobilie festlegt. Termine, Gutachten und oft auch ein Exposé oder Fotos kannst Du online oder in der Geschäftsstelle des Versteigerungsgerichts einsehen. Es gibt auch Makler:innen, die sich auf Zwangsversteigerungen spezialisiert haben.

Finanzierung und Schmerzgrenze

Bevor Du nach geeigneten Objekten suchst oder zu einer Versteigerung gehst, solltest Du Dir über die Finanzierung im Klaren sein und Deine Schmerzgrenze für die Versteigerung festlegen am Besten eine krumme Summe, um Dich nicht mit anderen Bietern oder Bieterinnen zu überschneiden. Nach dem Zuschlag ist es zu spät, es sich anders zu überlegen. Auch verdeckte Schäden oder Mängel sind kein anerkannter Grund: Wer eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung erstanden hat, ist sofort neuer Eigentümer oder neue Eigentümerin und kann nicht mehr vom Kauf zurücktreten. Es gibt keine Gewährleistung oder Haftung.

Tipp: Die Sicherheitsleistung von 10 Prozent des Verkehrswertes (s. u.) solltest Du mit Eigenkapital decken können – denn sie wird direkt bei Gericht fällig.

Beim Festlegen Deiner Schmerzgrenze für die Versteigerung solltest Du, in den allermeisten Fällen, einen Sanierungspuffer zurückhalten, insbesondere wenn der Gutachter oder die Gutachterin und auch Du selbst die Immobilie nicht von innen besichtigen konntest (s. u.).

Geeignete Immobilie finden

Beim Zwangsversteigerungsportal oder speziellen Dienstleistern kannst Du im Internet Kalender mit allen Zwangsversteigerungsterminen und -objekten einsehen. Auch bei Immobilienportalen wie uns findest Du Versteigerungsimmobilien.

Hast Du etwas gefunden, das in Frage kommen könnte, heißt es: weitere Informationen einholen – und zwar so viele und so detailliert wie möglich. Neben der Zwangsversteigerungsakte mit Gutachten, Exposé und Fotos des Gerichts, sind unter anderem Grundbucheinträge interessant, um herauszufinden, ob möglicherweise Grundschulden bzw. Hypotheken oder auch Dienstbarkeiten, zum Beispiel Dauerwohn- oder Nutzungsrechte, oder Reallasten bestehen, die im Zweifel mitgekauft werden. Diese Rechte können bei der Versteigerung auch erlöschen: das wird zu Beginn der Gerichtsverhandlung bekannt gegeben.

Bei Mietobjekten ist es sinnvoll, sich im Vorwege über die Mieter:innen und ggf. mögliche Kündigungsbedingungen zu informieren. Grundsätzlich gelten der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" und die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Auch persönlich mit dem oder der zuständigen Rechtspfleger:in am Amtsgericht zu sprechen, kann hilfreich sein. Von ihm oder ihr kannst Du zum Beispiel Informationen über den eventuellen Fortbestand von Grundbuchrechten oder anderen bestehenden, aber nicht im Grundbuch notierten Rechten (z. B. Wegerechten o. ä.), erhalten. Notiere Dir gleich zu Beginn, das Aktenzeichen, um es bei Anfragen, zum Beispiel beim Gericht, direkt parat zu haben.

Gutachten und Verkehrswert

Das Gutachten zur Feststellung des Verkehrswertes wird einmalig zu Beginn des Verfahrens vom Gericht beauftragt. Als Kaufinteressent:in solltest Du es genau studieren, denn es ist in der Regel eher ungenau und lückenhaft bzw. kann so einige Fallstricke beinhalten:

  • Dauert ein Verfahren sehr lange, veraltet das Gutachten. Tritt beispielsweise ein Wasserschaden anschließend auf, mindert er den tatsächlichen Wert der Immobilie, ändert aber nichts am festgesetzten Verkehrswert.
  • Für den Käufer / die Käuferin wichtige Dinge wie Baumängel, Schimmelbefall oder fehlende Baugenehmigungen müssen im Gutachten nicht berücksichtigt werden.
  • Das gleiche gilt für Grundschulden und andere Altlasten: Sie können, müssen aber nicht im Gutachten enthalten sein.
  • Der Besitzer oder die Besitzerin der Immobilie muss die Gutachterin oder den Gutachter nicht ins Gebäude lassen. In diesem Fall kann der Sachverständige es nur von außen begutachten und wird entsprechend ungenauer. Daher nimmt er oder sie dann im Gutachten in der Regel einen Abschlag von 10 bis 30 Prozent gegenüber dem ermittelten Verkehrswert vor.
  • Besonders wenig Aussagekraft hat ein Gutachten, wenn der Gutachter / die Gutachterin zur Festlegung des Verkehrswertes nur das Beleihungsgutachten der Bank genutzt hat.
  • Beachte: Drei verschiedene Gutachter:innen kommen in der Regel zu drei unterschiedlichen Ergebnissen.

Achtung: Für die Bieterin oder den Bieter ist das Gutachten und der ermittelte Verkehrswert des Objektes nur bedingt aussagekräftig!

Besichtigung der Immobilie oder des Grundstücks

Ein besonders wichtiger Schritt ist daher die persönliche Inaugenscheinnahme des Objektes – im Idealfall von außen und von innen. Ein Recht auf Innenbesichtigung besteht bei Zwangsversteigerungen allerdings nicht. Viele Schuldner:innen lassen die Besichtigung aber dennoch zu.

Wichtiger Tipp: Mitgefühl zeigen! Denn der Schuldner oder die Schuldnerin befindet sich in der Regel in einer Notlage und räumt sein Zuhause nicht unbedingt freiwillig.

Ist eine Innenbesichtigung erlaubt, empfiehlt es sich, diese gemeinsam mit einem Bausachverständigen vorzunehmen. Steht das Gebäude leer, liegt der Schlüssel entweder beim Hausmeister oder der Hausmeisterin, dem / der Zwangsverwalter: in oder dem Gläubiger. Diese können dann auch die Besichtigung organisieren. Insbesondere, wenn eine Innenbesichtigung nicht möglich ist oder verwehrt wird, kann es auch sehr wertvoll sein, mit den Nachbarn zu sprechen und die nähere Umgebung genau in Augenschein zu nehmen.

Probelauf

Damit Du Dich bei der eigentlichen Versteigerung als Bieter:in auf wirklich sicherem Terrain bewegst, ist es sinnvoll, schon im Vorwege mal ein paar Zwangsversteigerungen als Zuschauer:in zu besuchen. Dann kennst Du den Ablauf der Gerichtsverhandlung und kannst erfolgreiche Bieter:innen und mögliche Bietstrategien in Ruhe beobachten.

Ablauf der Versteigerung

Da viele Objekte bereits vor dem eigentlichen Zwangsversteigerungstermin verkauft werden, solltest Du Dich kurz vor dem Termin noch einmal beim Gericht erkundigen, ob er noch wie geplant stattfindet.

Als Bieter:in musst Du folgendes zum Termin mitbringen:

  • gültigen Personalausweis oder Reisepass
  • eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswertes (nur in Form von Bankbürgschaft, Bundesbankscheck oder Verrechnungsscheck eines inländischen Kreditinstituts oder rechtzeitige Überweisung an das Gericht zulässig)
  • bietest Du für Dritte (auch Ehepartner:in): eine öffentlich beglaubigte Bietvollmacht bzw. als Firmenvertreter:in eine Vertretungsberechtigung durch einen beglaubigten Handelsregisterauszug neuesten Datums

Die Gerichtsverhandlung und Versteigerung läuft folgendermaßen ab:

1. Bekanntmachung

Bei der Eröffnung gibt der oder die Rechtspfleger:in die Verfahrensbeteiligten und verschiedene Informationen zum zu versteigernden Objekt bekannt, beispielsweise Verkehrswert, Grundbucheinträge, Erklärungen von Mieter:innen oder Pächter:innen usw. Wer gut informiert ist, sollte hier keine großen Überraschungen mehr erleben.

Danach werden mögliche Anträge der Verfahrensbeteiligten angenommen und der oder die Rechtspfleger:in gibt die Versteigerungsbedingungen und das Mindestgebot bekannt, das nicht unterschritten werden darf. Dieses geringste Gebot setzt sich aus dem Bargebot (bar zu zahlender Geldbetrag) und dem Barwert (Wert der bestehen bleibenden Rechte) zusammen. Das Bargebot muss dabei die Verfahrenskosten decken. Ist der Barwert besonders hoch kann es passieren, dass schon das Mindestgebot über den 5/10-/ 7/10-Grenzen (s. u.) oder sogar über dem Verkehrswert liegt.

Anschließend werden die Bieter:innen zur Abgabe von Geboten aufgefordert. Jetzt beginnt der spannende Teil: die sogenannte Bieterstunde.

Achtung: In der Bieterstunde werden nur Bargebote abgegeben!

2. Bietzeit

Die Bieterstunde dauert mindestens 30 Minuten. Da die Höhe des ersten Gebotes oft entscheidend für den weiteren Verlauf der Versteigerung ist, solltest Du es als unerfahrene:r Bieter:in lieber erstmal abwarten, bevor Du mitbietest. Zulässig sind nur mündlich abgegebene Gebote. Wichtig: Ist eine Summe einmal ausgesprochen, kann sie nicht mehr zurückgenommen werden. An Deine vorab gesetzte Schmerzgrenze solltest Du Dich daher wirklich halten!

Um möglichst erfolgreich zu bieten, gibt es verschiedene Strategien. Geübte Bieter:innen versuchen ihre eigene Taktik bzw. Obergrenze vor den anderen Bietenden zu verbergen, zum Beispiel durch krumme Summen und unterschiedlich große Bietschritte. Vor oder während der Bietzeit ist es auch erlaubt, Absprachen mit seinen Mitstreiter:innen zu treffen.

Tipp: Besonders clevere Bieter:innen entlocken einem / einer Vertreter:in des Gläubigers schon im Vorwege die Schmerzgrenze des Instituts, um nicht zu viel zu bieten.

Was viele nicht wissen: Noch während des dritten Hammerschlags und kurz danach kann sich das Blatt wenden. Denn Gebote können so lange abgegeben werden, bis der Rechtspfleger oder die Rechtspflegerin die Versteigerung offiziel für beendet erklärt.

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Auch während und nach des dritten Hammerschlags kann noch geboten werden, solange das Gericht nicht das Ende der Versteigerung verkündet hat
(Credit: Daniel_B_photos / Pixabay)

3. Verhandlung

Nach dem dritten Hammerschlag wird der Zuschlag erteilt, also die Eigentumsübertragung verkündet. Danach ist die Versteigerung beendet und der oder die Höchstbietende neue:r Eigentümer:in der Immobilie. Manchmal muss der Zuschlag aber erst noch verhandelt oder kann gar nicht erteilt werden, nämlich dann, wenn das Höchstgebot deutlich unter dem angesetzten Verkehrswert der Immobilie liegt.

Wichtig: Erreicht das Höchstgebot nicht 50 Prozent des Verkehrswertes, wird kein Zuschlag erteilt (5/10-Grenze zum Schuldnerschutz) und es wird ein neuer Termin festgelegt. Liegt es unter 70 Prozent darf der Gläubiger den Zuschlag versagen (7/10-Grenze zum Gläubigerschutz). Wurde einmal ein Höchstgebot versagt, gelten beim nächsten Termin keine Grenzen mehr. Dennoch bleibt der Gläubiger Herr des Verfahrens und kann zweimal dafür sorgen, dass es einstweilig eingestellt wird, wenn ihm ein Gebot nicht genügt.

Manchmal wird der Zuschlag auch erst bei einem, meist ungefähr eine Woche später stattfindenden, Verkündungstermin bekanntgegeben. Die Aussetzung der Erteilung des Zuschlags kann nur durch einen Antrag des Gläubigers erwirkt werden und hat meist den Hintergrund, dass dieser versuchen will, dem Meistbietenden in Nachverhandlungen noch etwas mehr Geld abzuluchsen.

Nach der Zwangsversteigerung

Hast Du den Zuschlag erhalten, bist Du sofort Eigentümer:in – nicht erst nach der Zahlung bzw. Eintragung ins Grundbuch. Damit gehen alle das Grundstück bzw. die Immobilie betreffenden Rechte und Pflichten auf Dich über.

Erste Schritte als neuer Eigentümer oder neue Eigentümerin

Mit dem Zuschlag bist Du für Deine neue Immobilie steuerpflichtig und musst Dich außerdem zunächst um alle nötigen Versicherungen kümmern (z. B. Gebäudeversicherung, Haftpflicht etc.).

Der Gerichtsbeschluss ist zugleich ein Räumungstitel. Du kannst also, sofern die Immobilie noch von der oder dem Vorbesitzer:in bewohnt ist und Du sie schnell selbst nutzen möchtest, eine:n Gerichtsvollzieher:in mit der Zwangsräumung beauftragen.

Anders ist die Rechtslage, wenn die Immobilie vermietet ist. Hier gelten in der Regel die Bestimmungen des Mietrechts und gesetzlichen Kündigungsfristen.

Bezahlung und Finanzierung

Spätestens zum Verteilungstermin, in der Regel circa sechs Wochen nach dem Zuschlag, muss die Finanzierung stehen und die Endsumme – bestehend aus Bargebot, Barwert und Erwerbsnebenkosten – ans Gericht gezahlt werden.

Erwerbsnebenkosten bei einer Zwangsversteigerung sind eine Verzinsung des Gebots von 4 Prozent ab Versteigerungstermin bis zur Zahlung der vollen Summe, die Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland zwischen 3 und 6,5 Prozent), die Eintragung ins Grundbuch (abhängig vom Verkehrswert) und die Zuschlagsgebühren (abhängig von der Höhe des Gebotes). Je schneller Du nach dem Gerichtstermin also zahlst, desto weniger Zinsen fallen an.

Verteilungstermin und Grundbucheintragung

Am festgesetzten Verteilungstermin wird der Erlös aus der Zwangsversteigerung auf alle Gläubiger verteilt. Hast Du die volle Summe fristgerecht bezahlt, musst Du als neue:r Eigentümer:in bei diesem Termin nicht anwesend sein.

Wenn der Verteilungstermin stattgefunden hat und damit der Zuschlagsbeschluss rechtkräftig geworden ist sowie dem Vollstreckungsgericht eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt, wirst Du ins Grundbuch eingetragen.