Wohnflächenberechnung: Quadratmeter von Wohnung richtig berechnen

Die Wohnfläche findet ihr im Mietvertrag. Allerdings steht dort oft nur eine Quadratmeterzahl, die einem Auskunft darüber gibt, wie groß die angemietete Wohnung ist. Auf welcher Grundlage die Wohnflächenberechnung durchgeführt wurde, geht daraus meistens aber nicht hervor. 

Nicht selten führt das zum Streit zwischen Mieter und Vermieter, wenn beim Nachmessen festgestellt wird, dass die angegebene Gesamtwohnfläche im Mietvertrag nicht stimmt und man daher zu viel Miete zahlt. Wie ihr eure Wohnfläche berechnen könnt, um herauszufinden, wie viele Quadratmeter eure Wohnung wirklich misst, erklären wir ihr euch hier.

Damit ihr Balkonflächen, Keller- und Hobbyräume sowie Flächen unter Dachschrägen richtig berechnet, bieten wir euch eine Übersicht, wie ihr vorgehen müsst und geben Tipps zum Ausmessen.

Lohnt sich ein Nachrechnen bei der Wohnfläche? 

Nicht immer wird die Gesamtwohnfläche zugunsten der Mieter berechnet. Steht eine zu hohe Quadratmeterzahl im Mietvertrag, hat der Vermieter die Wohnfläche eventuell mit der DIN 277 berechnet.

Demnach werden folgende Teile der Wohnung zu hundert Prozent als Wohnfläche angesehen, unabhängig von der Raumhöhe: 

• Kellerräume
• Balkone
• Heizungsräume
• Garagen
• Bereiche unter Dachschrägen

Dadurch können Abweichungen von bis zu 40 Prozent entstehen.

Also: Ein Nachrechnen bei der Wohnfläche kann sich lohnen. Als Berechnungsgrundlage könnt ihr, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, aber immer von der seit 2004 gültigen Wohnflächenverordnung (WoFlV) ausgehen.

So funktioniert die Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung

Wird die Wohnflächenverordnung als Berechnungsgrundlage genommen, dann ist Grundfläche (anders als bei der DIN 277) nicht identisch mit der Wohnfläche:

• Flächen unterhalb von Schrägen oder Treppen zählen teilweise nicht oder zum Teil zur Wohnfläche.
• Balkone, Terrassenflächen und Loggien werden in der Regel mit einem Viertel der Fläche mit einberechnet, höchstens bis zur Hälfte.
• Kellerräume, eine Waschküche, Heizungsräume und Garagen zählen nicht zur Wohnfläche.
• Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen nur mit der Hälfte ihrer Grundfläche, geheizte zu 100 Prozent.
• Tür-, Fenster- und Wandnischen zählen nur, wenn sie bis zum Boden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind.
• Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen nicht zur Wohnfläche, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.

Errechnet ihr nach der WoFlV eine andere Quadratmeterzahl als im Mietvertrag angegeben, kann das folgende Auswirkungen haben:

• Die Betriebskosten ändern sich.
• Die Miete ändert sich, eventuell könnt ihr sie mindern, wenn zu viel Wohnfläche berechnet wurde.
• Ihr könnt eventuelle Rückzahlungen von zu viel gezahlter Miete (bei einer Flächenabweichung von über zehn Prozent) erwarten.

Der Vollständigkeit halber sind hier auch noch zwei weitere Berechnungsmethoden zu nennen: DIN 283 (bereits seit 1983 abgeschafft) und die zweite Berechnungsverordnung. Sie kann jedoch noch gültig sein, wenn in eurer Wohnung nach dem 31. Dezember 2003 keine baulichen Maßnahmen mehr getroffen wurden. Das solltet ihr beim Nachrechnen unbedingt beachten.

Wie berechnet man die Wohnfläche richtig?

Wenn ihr euch ans selbständige Ausmessen macht, ist Sorgfalt gefragt. Stiftung Warentest empfiehlt deshalb, einfach geschnittene Wohnungen mit Lot und Laser nachzumessen, nicht mit dem Zollstock oder Maßstab. Hier entstehen schnell Ungenauigkeiten, da ihr nach zwei Metern den Zollstock erneut ansetzen müsst.

Mit in die Berechnung mit einbeziehen müsst ihr:

• Fenster- und Türverkleidungen
• Rahmenumrandungen
• Fuß-, Sockel- und Schrammleisten 

Das heißt, ihr müsst den Zollstock oder den Laserentfernungsmesser oberhalb beziehungsweise neben den Verkleidungen und Leisten ansetzen.

Ihr interessiert euch neben der Wohnfläche für die Grundfläche? Lest hier alles zum Thema Grundflächenzahl.

Wie berechne ich die Wohnfläche bei Dachschrägen?

Wenn ihr Dachschrägen in eurer Wohnung habt, lohnt es sich, auch hier nachzumessen. Denn: Flächen, die unter Dachschrägen liegen, fließen teilweise nicht in die Wohnflächenberechnung ein. Laut WoFlV könnt ihr bei Flächen, die unter Schrägen liegen, folgende Abzüge vornehmen:

• 0 Prozent angerechnet werden dürfen Flächen mit einer lichten Raumhöhe von unter einem Meter.
• Zu 50 Prozent anrechenbar sind Flächen mit einer lichten Raumhöhe zwischen einem Meter und zwei Metern.
• Zu 100 Prozent dürfen Flächen angerechnet werden ab einer lichten Raumhöhe von zwei Metern.

Zählt der Balkon zur Wohnfläche?

Die Antwort auf die Frage, ob der Balkon zur Wohnfläche zählt, lautet: Ja und nein. Denn die Berechnung eurer Gesamtwohnfläche kann prinzipiell den vier genannten Berechnungsmethoden zugrunde liegen. 

Sie alle bringen unterschiedliche Ergebnisse hervor. Bei einer Balkonfläche bedeutet das zum Beispiel, dass sie entweder gar nicht oder sogar mit bis zu 100 Prozent zur Gesamtwohnfläche dazugerechnet wird.

Generell gilt aber auch hier die WoFlV, wonach Balkone mit 25 und maximal 50 Prozent zur Gesamtwohnfläche zählen. Mehr Infos zur Wohnflächenberechnung von Balkonen findet ihr in unserem Artikel Wohnflächenberechnung Balkon – wie viel gehört zur Wohnfläche?.

Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Keller gehören nach WoFlV nicht zur Wohnfläche, weshalb ihr sie bei der Berechnung außer Acht lassen könnt. Wählt der Vermieter jedoch die DIN 277 als Berechnungsgrundlage, hat er euch den Keller als sogenannte "Nutzfläche" zu 100 Prozent angerechnet, wogegen ihr dann vorgehen könnt.

Ob ein Hobbyraum auch zur Wohnfläche gehört, könnt ihr in diesem Artikel nachlesen: "Wohnflächenberechnung Keller: Wie viel gehört zur Wohnfläche".

Zählt die Terrasse zur Wohnfläche?

Fakt ist: Die Terrasse zählt zur Wohnfläche, zu wie viel Prozent ist in Deutschland aber nicht einheitlich gesetzlich festgelegt. Terrassenflächen werden in der Regel zu 25 oder 50 Prozent als Wohnfläche angerechnet, je nachdem welche Verordnung zur Berechnung hinzugezogen wurde. Wer mehr wissen möchte, findet weitere Informationen in unserem Ratgeber: Stimmt es, dass die Terrasse zur Wohnfläche zählt?

Wohnfläche falsch berechnet, was tun?

Habt ihr beim Nachmessen festgestellt: Die Wohnung ist viel kleiner als im Mietvertrag angegeben, könnt ihr als Mieter die Miete entsprechend kürzen und sogar zu viel Gezahltes aus der Vergangenheit zurückfordern. Laut Deutschem Mieterbund ist das ab einer Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent möglich.

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 295/03, VIII ZR 133/03 oder VIII ZR 192/03) hat dazu bereits mehrere Urteile gefällt. Der BGH entscheidet im Regelfall auf Grundlage der seit 2004 gültigen WoFlV, also für den Mieter.

Ihr traut euch die Berechnung eurer Wohnfläche nicht zu? Dann könnt ihr euch auch Hilfe vom Architekten, Bauingenieur oder einem Sachverständigen holen. Dieser wird in der Regel zu Rate gezogen, falls der Streit um die angegebene Wohnfläche vor Gericht landet.

Wie wird die Wohnfläche bei der Grundsteuer berücksichtigt?

In fast allen Bundesländern wird die Wohnfläche bei der Berechnung der Grundsteuer berücksichtigt. Die Quadratmeterzahl hat einen erheblichen Einfluss darauf, wie hoch die Grundsteuer letztendlich ausfällt. Was für die einzelnen Bundesländer gilt, könnt ihr unserer Übersicht "Grundsteuer: Was tut sich in den Bundesländern?" nachlesen.

Ihr habt die Grundsteuer-Frist verpasst? Lest hier, welche Konsequenzen drohen wie ihr jetzt am besten vorgeht. In einem weiteren Ratgeber beantworten wir die häufigsten Fragen zur Grundsteuererklärung für Eigentümer.