Wohnung kaufen: Wohnungskauf leicht gemacht bei Wohnlgück
Eine Eigentumswohnung bietet viele Vorteile. Du kannst dir deinen individuellen Wohntraum erfüllen oder das Objekt vermieten und als Altersvorsorge einsetzen. Erfahre hier alles, was du wissen musst, wenn du eine Wohnung kaufen willst: Angefangen bei der Wohnungssuche über Besichtigung, Finanzierung und Vertragsunterzeichnung, bis hin zur Vermietung.
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Wohnung kaufen nach Stadt
Wenn du bereits weißt, in welcher Region oder Stadt deine Eigentumswohnung sein soll, bietet es sich an, den hiesigen Wohnungsmarkt ab sofort genau im Auge zu behalten. So verpasst du kein Angebot und kannst dir ein Bild von den Immobilienpreisen machen. Hier findest du alle aktuellen Wohnungsinserate in den 15 größten Städten Deutschlands:
Die besten Tipps für den Kauf einer Eigentumswohnung
Eine gute Vorbereitung ist beim Wohnungskauf alles. Unsere Tipps helfen dir dabei, eine passende Eigentumswohnung zu finden, die Finanzierung zu regeln, Fallstricke im Kaufprozess zu umgehen und das Thema Vermietung anzugehen.
Inhaltsverzeichnis
- Wohnung bei Wohnglück finden
- Wohnung kaufen oder mieten – was ist besser?
- Worauf muss ich beim Wohnungskauf achten?
- Eigentumswohnung finanzieren: Wie geht man vor?
- Eigentumswohnungen vermieten: Worauf muss ich achten?
- Checkliste: Was gilt es bei der Wohnungsbesichtigung zu beachten?
- Checkliste: Welche Unterlagen werden beim Wohnungskauf benötigt?
- Wohnungskaufvertrag: Was muss drinstehen?
- Nach dem Wohnungskauf: Umzug, laufende Kosten, Pflichten
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Wohnungskauf hat viele Vorteile: Du bist unabhängig von steigenden Mieten oder sicherst dir langfristig Mieteinnahmen, kannst zentral wohnen und hast viele gestalterische Freiheiten.
- Plane für den Wohnungskauf genügend Zeit ein. Eine passende Eigentumswohnung zu finden, kann mehrere Monate dauern. Starte deine Wohnungssuche direkt bei Wohnglück.
- Die Kosten für den Wohnungskauf variieren je nach Lage und Ausstattung. Im Schnitt kostet eine Eigentumswohnung in Deutschland rund 3.000 Euro pro Quadratmeter.
- Die Kaufnebenkosten betragen beim Wohnungskauf im Schnitt 15 Prozent des Kaufpreises.
- Bei Wohnungsbesichtigungen solltest du dir den Energieausweis zeigen und dir einen Einblick in die gemeinschaftlichen Kosten sowie die letzten Betriebskostenabrechnungen geben lassen. Weitere wichtige Punkte sind Mängel, die Nachbarschaftssituation und geplante Sanierungsmaßnahmen.
Wohnung bei Wohnglück finden
Bei Wohnglück findest du mit wenigen Klicks zahlreiche attraktive Eigentumswohnungen zum Kauf. Deine Vorteile mit der Wohnglück-Immobiliensuche:
- Intuitive Suchmaske mit zahlreichen Filtermöglichkeiten und Suchkriterien wie der Umkreissuche
- Praktischer Suchassistent für individuelle Suchaufträge
- Merkliste für einen schnellen Überblick über deine Wunschimmobilien
Geheimtipp Premium-Wohnungssuche
Als Premium-Mitglied hast du sogar noch mehr Zusatzfunktionen, welche die Chancen auf deine Traumwohnung erhöhen. Dazu zählen der Smart-Alert, der Chance-o-Meter und der Zugang zu exklusiven Angeboten, die auf keiner anderen Immobilienplattform zu finden sind.
Vorteile vom Wohnungskauf
- günstigeres Preisniveau als beim Hauskauf
- häufig zentrale oder verkehrsgünstige Lage
- Unabhängigkeit von steigenden Mieten
- viele gestalterische Freiheiten in den eigenen vier Wänden
- Geldanlage fürs Alter
- Kredit lässt sich durch Mieteinnahnmen abbezahlen
- langfristiges Zuhause für die Familie
- Förderungen vom Staat
Nachteile vom Wohnungskauf
- eingeschränkte Größe und Freiheit im Vergleich zu einem Haus
- Abhängigkeit vom aktuellen Immobilienmarkt
- Wertentwicklung nicht vorhersehbar
- Schulden bei der Bank
- Verantwortung für die Instandhaltung
- Verpflichtung zu regelmäßigen Eigentümerversammlungen
Ob sich ein Wohnungskauf lohnt, hängt stark von den aktuellen Wohnungspreisen und dem sogenannten Kaufpreis-Miete-Verhältnis ab. Bevor du dich für Kaufen oder Mieten entscheidest, solltest du dich zuallererst fragen, ob du dir eine Wohnung leisten und die Rückzahlung des Kredits über die nächsten Jahre stemmen kannst.
Lautet die Antwort "Ja", kann eine Eigentumswohnung eine sinnvolle Investition sein – entweder zur Selbstnutzung oder um sie zu vermieten. Wenn du hingegen regional unabhängig bleiben und dein Kapital lieber in Wertpapiere als in Immobilien investieren willst, ist Mieten womöglich vorerst die bessere Option.
Weitere Tipps, die dir die Entscheidung erleichtern können, findest du hier: Mieten oder Kaufen: Wann lohnt sich ein Immobilienkauf?
Worauf muss ich beim Wohnungskauf achten?
Im besten Fall planst du für den Wohnungskauf mehrere Monate ein, um dir erstmal einen Überblick über den Wohnungsmarkt zu verschaffen und um dir mehrere Objekte anzuschauen. So bekommst du nicht nur ein Gespür für das Kaufpreisniveau, sondern auch dafür, welche Lage und Ausstattung dir zusagt. Eine wichtige Frage ist außerdem, ob du die Wohnung selbst bewohnen oder vermieten willst. Auch daraus ergeben sich unterschiedliche Ansprüche an die passende Eigentumswohnung.
Entwicklung der Wohnungspreise
Seit ein paar Jahren geht der Neubau von Wohngebäuden massiv zurück. Das hat Folgen für den Wohnungsmarkt: Es gibt weniger Kaufobjekte, während die Nachfrage weiter steigt. Folglich ziehen die Preise besonders in den Ballungsgebieten stark an. Am teuersten ist Wohneigentum aktuell in Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und Frankfurt. In vielen ländlichen Regionen, wo die Bevölkerungsentwicklung rückläufig ist, sinken die Kaufpreise dagegen.
Mit unserem Newsticker Immobilienpreise kannst du die aktuelle Marktentwicklung gut im Blick behalten und zu einem guten Zeitpunkt zuschlagen.
Altbauwohnung oder Neubauwohnung - was ist besser?
Sowohl Neubauten als auch Altbauten haben ihre spezifischen Vorzüge. Für einen Neubau spricht, dass du häufig Mitspracherecht bei der Gestaltung hast, zum Beispiel von Küche, Bad oder Bodenbelägen. Der größte Pluspunkt einer neuen Wohnung: Komplexe Renovierungen oder Sanierungen sind vorerst nicht notwendig. Außerdem haben die meisten Neubauten bereits eine gehobene, altersgerechte Ausstattung und die Betriebskosten sind dank moderner Technik üblicherweise geringer.
Vorteil bei einer älteren Wohnung ist, dass du theoretisch sofort einziehen kannst oder das Objekt bereits vermietet ist, sodass du dir verwalterischen Aufwand sparen kannst. Der Kaufpreis ist zudem oft deutlich niedriger und für potenzielle Modernisierungsmaßnahmen stehen zahlreiche Fördergelder zur Verfügung.
Lage und Ausstattung
Kläre im Vorfeld, wo und wie du wohnen möchtest: im Grünen oder möglichst zentral, mit Bus und Bahn vor der Tür oder abgeschieden, belebt oder ruhig, in einem kleinen Mehrfamilienhaus mit wenigen Nachbarn oder in einem großen Komplex.
Daneben spielt die Ausstattung eine wichtige Rolle: Wie wichtig sind dir Keller, Dachboden, Tiefgarage und Fahrstuhl sowie eine barrierefreie Einrichtung?
Diese Punkte spielen übrigens auch eine Rolle, wenn du die Wohnung vorerst nicht selbst nutzen, sondern vermieten möchtest. Denn Lage und Ausstattung haben einen großen Einfluss auf den Mietpreis und die Nachfrage.
Eigentumswohnung kaufen und selbst einziehen oder vermieten?
Eine der wichtigsten Fragen beim Wohnungskauf: Willst du das Objekt selbst bewohnen oder vermieten?
Als Vermieter sicherst du dir eine konstante Einnahmequelle durch die Mietzahlungen. Schätzungsweise vier bis sechs Prozent Rendite (nach Steuern) lässt sich mit einer gehobenen und attraktiv gelegenen Eigentumswohnung erzielen. Besonders in Großstädten und Universitätsstandorten sind Mietwohnungen eine stabile Geldanlage. Die Entwicklung in den kommenden Jahren ist allerdings nicht vorhersehbar. Unterm Strich kann sich eine Wohnung als Altersvorsorge vor allem dann lohnen, wenn du:
- mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen kannst.
- bereit bist, dich als Vermieter um die Instandhaltung und Verwaltung zu kümmern oder in eine professionelle Hausverwaltung investieren kannst.
- dein Geld fürs Alter inflationssicher in Immobilien anlegen willst.
Bei einer Wohnung zur Selbstnutzung sind neben der Lage die Größe, der Schnitt und die Ausstattung wichtige Entscheidungsfaktoren beim Wohnungskauf. Schließlich willst du dich wohl in den eigenen vier Wänden fühlen. Im Idealfall kaufst du für den Eigenbedarf eine Wohnung, die nicht vermietet ist. Ansonsten könnte sich dein Einzug extrem verzögern. Mehr dazu liest du weiter unten im Abschnitt "Eigentumswohnung vermieten".
Weitere Details gibt es hier: Checkliste Wohnungskauf: Die wichtigsten Fragen vor einem Kauf
1. Budget für den Wohnungskauf ermitteln
Welche Art Wohnung du dir leisten kannst, ist in erster Linie von deinem Nettohaushaltseinkommen abhängig. Schreibe dir einmal auf, viel Geld du am Monatsende übrig hast, um einen Kredit abzubezahlen. Dafür notierst du so detailliert wie möglich alle Einnahmen und Ausgaben und verrechnest sie miteinander – oder du nutzt direkt unseren praktischen Budgetrechner. Die Hälfte deines verfügbaren Nettoeinkommens ist die maximale Summe, die du monatlich für die Kreditrate einsetzen solltest.
2. Kaufpreis mit der Immobilienbewertung checken
Wenn du bereits eine Wohnung im Auge hast, solltest du noch vor der Besichtigung den Verkehrswert checken. Dann kannst du besser einschätzen, ob der Kaufpreis überhaupt angemessen ist. Vor allem zukünftige Vermieter dürften sich außerdem dafür interessieren, wie sich der Wert des Objekts in den kommenden Jahren ungefähr entwickeln wird. In beiden Fällen kannst du unsere kostenlose Immobilienbewertung nutzen. Innerhalb weniger Minuten weißt du, ob sich die Investition in eine Wohnung finanziell wirklich lohnt.
3. Kaufnebenkosten einplanen
Beim Wohnungskauf zahlst du nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Kaufnebenkosten. Die musst du von Anfang an in dein Budget mit einplanen. Dazu zählen die Maklercourtage, die Notar- und Grundbuchgebühren, die Grunderwerbsteuer sowie möglicherweise Gutachter- und Modernisierungskosten. Rechne insgesamt mit circa 15 Prozent des Kaufpreises, die du im Idealfall durch Eigenkapital abdeckst.
| Kaufnebenkosten | Prozentuale Kosten | Summe bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro |
|---|---|---|
| Maklercourtage | 3,57-7,14 % (abhängig vom Bundesland) | 8.925-17.850 € |
| Notarkosten | 1 % | 2.500 € |
| Grundbuchgebühren | 0,5 % | 1.250 € |
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5 % (abhängig vom Bundesland) | 8.750-13.750 € |
| optional: Gutachterkosten | ca. 0,5 % | ca. 1.250 € |
| optional: Modernisierungskosten | ca. 0-10 % | ca. 0-25.000 € |
| Gesamt | 9,07-25,64 % | 22.675-64.100 € |
4. Eigenkapital für die Finanzierung einer Eigentumswohnung
Im Normalfall brauchst du Eigenkapital, wenn du eine Wohnung kaufen willst. Ob eine Bank dir einen Kredit gewährt oder nicht, hängt unter anderem von der sogenannten Eigenkapitalquote ab. Sie bildet das Verhältnis von Eigenkapital und der kompletten Investitionssumme ab (inklusive Kaufnebenkosten und zusätzlicher Ausgaben). Grob geschätzt solltest du mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital zur Verfügung haben und nachweisen können, wenn du eine Wohnung finanzieren lassen willst.
Zum Eigenkapital zählen:
- Guthaben auf dem Girokonto
- Bankguthaben
- Bargeld
- Sparbücher
- Goldbarren oder -münzen
- Aktien, Investmentfonds, Wertpapiere (mit tagesaktuellem Kurs)
- Bausparvertrag (eingezahlte Summe)
- Lebensversicherungen (mit aktuellem Rückkaufswert)
- Immobilien
- ein bereits bezahltes Baugrundstück
Theoretisch kannst du auch ohne Eigenkapital eine Wohnung finanzieren. Doch je höher der Eigenkapitalanteil, umso weniger Kredit musst du aufnehmen und desto besser sind die Konditionen.
5. Günstige Wohnungsfinanzierung abschließen
Hole dir im ersten Schritt verschiedene Finanzierungsangebote ein – zum Beispiel mit unserem kostenlosen Baufinanzierungsfinder. Das ist die Grundlage, um dir wirklich günstige Konditionen zu sichern.
Vereinbare dann einen Termin mit einem Berater der Bank deiner Wahl und bringe dafür alle relevanten Unterlagen zum Gespräch mit. Nutze dafür gerne unsere Checkliste.
Wichtige Punkte, um die es beim Abschluss einer Wohnungs- bzw. Baufinanzierung geht, sind die Laufzeit, die Zinsen und die Tilgung. Die Laufzeit, auch Zinsbindung genannt, beträgt bei Immobilienkrediten im Normalfall zehn Jahre, aber auch 15, 20 oder sogar 30 Jahre sind möglich. Im Idealfall schließt du einen Kredit ab, wenn die Zinsen gerade günstig stehen. Aktuelle Zinsentwicklungen und Prognosen zeigt dir unser Newsticker. Die anfängliche Tilgungsrate muss mindestens ein Prozent der Darlehenssumme betragen. Besser sind zwei bis vier Prozent, um möglichst schnell schuldenfrei zu sein.
Stehen die Konditionen (Laufzeit, Zinsen, Tilgung) und ist dein Kredit bewilligt, fordere unbedingt eine Finanzierungszusage an. Die ist unentbehrlich für den Notartermin und die Kaufvertragsunterzeichnung.
- Die Mietrendite ist hoch.
- Du hast laufende Einnahmen, etwa zum Abbezahlen des Kredits.
- Immobilien sind inflationssichere Wertanlagen und damit eine gute Altersvorsorge.
- Du kannst die Wohnung jetzt vermieten und später selbst nutzen.
- Du könntest Eigenbedarf anmelden, wenn ein Familienangehöriger eine entsprechende Wohnung braucht.
Jedoch bringt das Vermieten auch folgende Nachteile und Pflichten mit sich:
- Du hast als Vermieter einen hohen Verwaltungsaufwand: Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten, Dokumentation fürs Finanzamt, Reparatur- und Wartungsarbeiten, Instandhaltung.
- Weniger Arbeit hast du mit einer Hausverwaltung, doch die übernimmt nicht alle Aufgaben und kostet dich extra Geld.
- Du musst regelmäßig an Eigentümerversammlungen teilnehmen.
- Eine Vermietung ist immer mit Risiken verbunden: Mieter zahlen nicht fristgerecht oder verursachen Schäden, ständiger Mieterwechsel ist möglich.
- Bei der Miethöhe musst du dich am Mietspiegel orientieren und an Kappungsgrenzen oder auch an die Mietpreisbremse halten.
- Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur unter bestimmten Bedingungen durchzusetzen.
Checkliste: Was gilt es bei der Wohnungsbesichtigung zu beachten?
Nimm die Immobilie vor Ort – am besten bei Tageslicht – ganz genau unter die Lupe. Immerhin sollte sie ein Volltreffer sein. Mit unseren Checklisten und der Kaufbegleitung von Wohnglück gehst du auf Nummer sicher.
Lage und Infrastruktur
- Gefällt dir die Nachbarschaft?
- Kann es zu bestimmten Tageszeiten laut werden?
- Gibt es in der Nähe Anbindungen ans ÖPNV?
- Wo liegt die nächste Autobahnausfahrt?
- Wie weit entfernt ist die Arbeit?
- Gibt es in der Nähe Kitas, Schulen, Spiel- und Sportplätze?
- Wie viel Natur ist vor der Tür?
- Wie sind die Einkaufsmöglichkeiten im Umkreis?
- Sind Ärzte und Apotheken in naher Umgebung?
- Wie ist das kulturelle und gastronomische Angebot vor Ort?
Kläre im Vorfeld, wie wichtig dir die einzelnen Punkte sind. Nicht jeder braucht eine Grundschule in der Nähe oder wünscht sich Restaurants und Cafés vor der Tür.
Wohngebäude
- Wie alt ist das Wohnhaus?
- Wie viele Wohneinheiten hat das Gebäude?
- Macht das Haus einen gepflegten Eindruck?
- Wer sind die Nachbarn (vor allem Familien, Studenten oder Senioren)?
- Sind auf den ersten Blick Mängel zu sehen?
- Inwiefern wurde das Haus bereits modernisiert?
- Wie wirkt die Bausubstanz? Gibt es Hinweise auf Schimmel, Nässe oder Hausschmwamm?
- In welchem Zustand ist das Dach? Ist es gedämmt?
- Ist die Fassade gedämmt (im Original oder nachgerüstet)?
Wohnung innen
- Ist die Wohnung groß genug (circa 45 qm pro Bewohner)?
- Sagt dir der Schnitt zu?
- Wie hell ist die Wohnung?
- Welche Ausrichtung haben die Wohn- und die Funktionsräume?
- Sind die Fußböden in einem guten Zustand?
- Wie hoch sind die Decken (nachmessen!)?
- Wie alt und aus welchem Material sind die Fenster?
- In welchem Zustand sind die Strom- und Wasserleitungen?
- Wie wird geheizt?
- Gibt oder gab es ein Problem mit Schimmel und Feuchtigkeit (Feuchtigkeitsmesser mitbringen!)?
- Sind Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner vorhanden?
- Gehört ein Dach- oder Kellerabteil zur Wohnung?
- Wie sehen WC und Badezimmer aus?
- In welchem Zustand ist die Küche? Kannst du ggf. deine Wunschküche einbauen?
- Hat die Wohnung eine Terrasse oder einen Balkon? Falls ja, wann scheint dort die Sonne?
- Ist die Wohnungstür sicher?
- Kann die Wohnung ggf. barrierefrei genutzt werden?
Gemeinschaftsräume und -bereiche
- Ist die Eingangstür zum Wohngebäude sicher und entspricht modernen Standards?
- In welchem Zustand sind die Klingelanlage und Briefkästen?
- Gibt es eine Gegensprechanlage?
- Welchen Eindruck machen Eingangsbereich und Treppenhaus?
- Gibt es genügend Abstellmöglichkeiten für Fahrräder und Kinderwagen?
- Wie wird der Müll gesammelt?
- Gibt es einen Aufzug?
- Gibt es einen gemeinsamen Waschkeller?
- Hat das Haus einen Gemeinschaftsgarten oder haben die Wohnungen Gartenparzellen?
- Gibt es eine Tiefgarage oder PKW-Stellplätze? Wenn ja, müssen sie separat gemietet oder gekauft werden?
- Wer pflegt die Gemeinschaftsbereiche: Hausgemeinschaft oder Dienstleister? Wie ist das geregelt und welche Kosten entstehen?
Vorsicht: Die Berechnungsgrundlage der Wohnfläche ist nicht einheitlich geregelt. Lass sie dir im Rahmen der Besichtigung unbedingt offenlegen. Mehr zum Thema liest du hier: Wohnflächenberechnung: Quadratmeter von Wohnung richtig berechnen
Wichtige Fragen an den Verkäufer oder Makler
- Welche Energieeffizienz hat das Haus (Energieausweis)?
- Was für eine Heizungsanlage ist verbaut und wie alt ist sie?
- Wie hoch waren bisher die monatlichen Betriebskosten (Betriebskostenabrechnungen zeigen lassen!)?
- Wie hoch sind das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage?
- Was steht im Grundbuchauszug?
- Sind die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einsehbar?
- Sind in der Nachbarschaft Neubauten oder Straßensanierungen geplant?
- Steht das Gebäude unter Denkmalschutz?
- Was steht in der Baubeschreibung (bei Neubau)?
- Gibt es die ursprünglichen Baupläne und Unterlagen zu vergangenen Modernisierungsmaßnahmen?
- Welche Einbauten sollen mitverkauft werden?
Achtung: Bei älteren Wohngebäuden besteht unter Umständen eine Sanierungspflicht, der du als neuer Eigentümer innerhalb einer bestimmten Frist nachkommen musst. Nutze gerne unseren SanierungsGuide, um die Kosten zu checken und planvoll vorzugehen.
Checkliste: Welche Unterlagen werden beim Wohnungskauf benötigt?
Für den Wohnungskauf benötigst du eine Reihe von Unterlagen, die du dem Verkäufer, der Bank und dem Notar vorlegen musst. Andere solltest du unbedingt vom Makler oder Noch-Eigentümer anfordern. Unsere Checkliste hilft dir, an alles zu denken.
Unterlagen bei der Wohnungsbesichtigung
Bringe zur Wohnungsbesichtigung eine Finanzierungsbestätigung mit. Dabei handelt es sich um einen Nachweis, dass eine Bank dir einen Kredit für den Wohnungskauf geben würde. Über unseren kostenlosen Finanzierungsbestätigungs-Service bekommst du innerhalb weniger Minuten ganz unverbindlich dein Bonitäts-Zertifikat von einer unserer Partnerbanken.
Bei der Besichtigung solltest du dir dann folgende Unterlagen vom Verkäufer oder Immobilienmakler zeigen lassen:
- Wirtschaftsplan
- Teilungserklärung
- Instandhaltungsrücklage
- Beschlusssammlung (Protokolle der Eigentümerversammlung)
- Gemeinschaftsordnung
- letzte drei Betriebskostenabrechnungen
- Grundriss und Bauplan
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Energieausweis
- Grundbuchauszug
- amtliche Flurkarte und Lageplan
- ggf. Mietvertrag
- ggf. Gutachten
Den Grundbuchauszug kannst du als Käufer schon vorab anfordern. Spätestens, wenn du für die Finanzierung bei einer Bank vorstellig wirst, musst du das Dokument vorlegen.
Unterlagen für die Finanzierung
Um die Finanzierung unter Dach und Fach zu bringen, musst du fürs Finanzierungsgespräch bei der Bank folgende Unterlagen parat haben:
- Personalausweis
- Arbeitsvertrag und Gehaltsnachweise (letzten drei)
- aktueller Einkommensteuerbescheid
- aktuelle Renteninformation
- Nachweise über vorhandenes Eigenkapital
- Kopie des Kaufvertrags beziehungsweise Vorvertrags (falls vorhanden)
- Exposé mit Objektangaben
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte/Lageplan
- Baupläne/Grundriss
- Foto der Immobilie
- Baubeschreibung (bei Neubau)
- Bauantrag beziehungsweise -genehmigung (bei Neubau)
- genehmigte Bauzeichnung oder Baupläne (bei Neubau)
- Falls vorhanden: Kopie des Kaufvorvertrags
- Falls zutreffend: Nachweise über das Eigentum anderer Immobilien, Belege über weitere laufende Kredite, Nachweise über weitere Einkünfte (z.B. Mieteinnahmen, Nebenjobs oder Unterhaltszahlungen)
- Bei Selbstständigen: Bilanz- und Gewinnermittlung, betriebswirtschaftliche Auswertung, ggf. Gesellschaftervertrag, ggf. Auszug aus dem Handelsregister
Unterlagen für den Notar
Erst beim Notar wird der Wohnungskauf mit der Vertragsunterzeichnung rechtskräftig. Für den Notartermin müssen diese Dokumente vorliegen:
- geprüfter Kaufvertragsentwurf
- Teilungserklärung
- Gemeinschaftsordnung
- Personalausweis
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Baubeschreibung
- ggf. Erbbaurechtsvertrag
Was muss im Kaufvertrag stehen?
Mit dem Wohnungskauf besitzt du nicht nur Sondereigentum, für das ausschließlich du als Eigentümer verantwortlich bist, sondern auch Gemeinschaftseigentum, welches allen Bewohnern gehört. Wie das Objekt genau aufgeteilt ist, wird aus der Teilungserklärung ersichtlich.
Aus dem Kaufvertrag sollten die Besitzverhältnisse und Sondernutzungsrechte eindeutig hervorgehen. Ebenso wie die Höhe des Hausgeldes, etwa für Müll, Hausmeister, Hausstrom und Winterdienst, sowie der Instandhaltungsrücklage für etwaige Reparaturen am Haus.
Folgende Punkte müssen im Wohnungskaufvertrag enthalten sein:
- Namen von Käufer und Verkäufer
- Kaufpreis und Fälligkeitsdatum
- Beschreibung und Lage der Immobilie
- Ausstattung der Eigentumswohnung
- eingetragene Belastungen und eventuelle Mängel
- Zeitpunkt der Schlüsselübergabe
- Räume, die zum Sondereigentum gehören, zum Beispiel Keller, Dachboden, Gartenparzelle oder Garage
- Sondernutzungsrechte
- Gemeinschaftseigentum und Nutzungsrechte daran
- Gemeinschaftsordnung
- aktuelle Höhe des Hausgeldes
- Anteil an der Instandhaltungsrücklage
- aktuelle Baupläne und Baubeschreibung (bei Neubau)
Der Notar arbeitet zunächst einen Vertragsentwurf aus und lässt ihn dir spätestens zwei Wochen vor der Vertragsunterzeichnung zukommen. Vergleiche den Entwurf mit einem Mustervertrag oder lasse ihn von einem unabhängigen Experten prüfen.
Erst mit der beiderseitigen Unterschrift und der notariellen Beurkundung ist der Kaufvertrag juristisch bindend.
Wie geht es nach der Vertragsunterzeichnung weiter?
Nach der Vertragsunterzeichnung nimmt der Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung vor. Das ist eine Art Reservierung des Objekts, bis du als neuer Eigentümer im Grundbuch stehst.
Kümmere dich anschließend um eine fristgerechte Zahlung des Kaufpreises. Währenddessen informiert der Notar das Finanzamt über die Auflassungsvormerkung. Daraufhin bekommst du einen Grunderwerbsteuerbescheid. Die Grunderwerbsteuer fällt in Deutschland auf den Erwerb von Immobilien an und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Sobald du die Grunderwerbsteuer gezahlt hast, erhält der Notar vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, mit der er die Grundbuchänderung in Auftrag geben kann. Ist die Eintragung im Grundbuch erfolgt, bist du offiziell Eigentümer der Wohnung. Zum Schluss erhältst du noch eine Rechnung über die Notargebühren.
Wichtig: Lass dir bei der Schlüsselübergabe sämtliche Schlüssel und alle wichtigen Dokumente aushändigen, die zum Eigentum gehören. Achte zudem darauf, dass ein ausführliches Übergabeprotokoll erstellt wird, in dem alle Mängel aufgeführt sind.
Nach dem Wohnungskauf: Umzug, laufende Kosten, Pflichten
Wenn du selbst in die erworbene Wohnung einziehst, steht nach dem erfolgreichen Kauf der Umzug an. Auf Wohnglück informieren wir dich, wie du Umzugskosten sparen und wo du einen Möbellift mieten kannst. Wir verraten dir außerdem, was es zu beachten gibt, wenn du ein Umzugsunternehmen beauftragst und wo du überall deine Adressänderung bekannt geben musst.
Tipp: Deutlich entspannter wird dein Start im neuen Zuhause mit professionellen Umzugshelfern, die du direkt über Wohnglück beauftragen kannst.
Spätestens zum Einzug solltest du dich um alle notwendigen Versicherungen für Immobilieneigentümer kümmern und in der Gemeinschaftsordnung nachlesen, welchen Pflichten du nachzukommen hast: Musst du beispielsweise das Treppenhaus reinigen oder Schnee räumen (lassen)? Ist Grillen auf dem Balkon erlaubt?
Nach dem Wohnungskauf hast du laufende Nebenkosten hast für Strom, Heizung, Wasser, Versicherung, TV, Telefon und so weiter. Hinzu kommen gegebenenfalls Verwaltungskosten, das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage sowie die Grundsteuer, welche einmal im Jahr fällig ist.
Vergiss nicht zur überprüfen, ob die bisherigen Strom- und Gastarife mittlerweile nicht zu teuer sind und benutze einen Wechselservice, um günstigere Anbieter zu finden.
Noch ein Tipp im Sinne einer guten Nachbarschaft: Damit es nicht zu unnötigen Konflikten kommt, sprich Themen wie Lärm- oder Geruchsbelästigung immer offen und freundlich an. So könnt ihr in den meisten Fällen eine friedliche Lösung finden.
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Welche Wohnungstypen gibt es?
Welche Art Wohnung passt zu dir? Diese Frage solltest du dir schon zu Beginn der Immobiliensuche beantworten, damit du möglichst zielsichere Treffer hast. Wir geben dir einen Überblick über die wichtigsten Wohnungstypen:
Dachgeschosswohnung
Die Dachgeschosswohnung liegt in der obersten Etage eines Hauses, entweder im Obergeschoss oder im ausgebauten Dachboden. Solche Wohnungen sind in der Regel hell und ruhig. Nachteil ist, dass sich die Hitze im Sommer unter dem Dach schnell staut. Und wenn es keinen Aufzug gibt, müssen die Bewohner sportlich sein.
Erdgeschosswohnung
Erdgeschosswohnungen befinden sich im zu ebener Erde liegenden Geschoss eines Hauses. Sie sind gerade für ältere Menschen, Personen mit Gehbehinderungen und Familien mit Kindern oder Haustieren von Vorteil, weil keine beziehungsweise kaum Stufen zu überwinden sind. In manchen Fällen haben Erdgeschosswohnungen einen eigenen Garten. Nachteilig kann sein, dass es unten dunkler ist und leichter auskühlt.
Etagenwohnung
Bei Etagenwohnungen befinden sich alle Räumlichkeiten auf einer Ebene. Solche Wohnungen können im Erdgeschoss, Dachgeschoss oder in einem der Zwischengeschosse liegen.
Hochparterre
Hochparterre ist eine Sonderform des Erdgeschosses (Parterre). Von einer Hochparterre-Wohnung ist die Rede, wenn das Erdgeschoss ein halbes Stockwerk über der Erdoberfläche liegt. In der Regel ist es über eine kurze Treppe erreichbar.
Loft
Loft-Wohnungen befinden sich in der Regel in Lagerhallen ehemaliger Industrie- oder Hafenviertel. Sie sind häufig aufwändig renoviert und bieten durch die großzügige Raumgestaltung und die hohen Decken viel Charme. Oft bestehen Lofts aus nur einem Raum. Nachteil sind die meist hohen Investitions- und Unterhaltungskosten.
Maisonette
Anders als Etagenwohnungen erstrecken sich Maisonette-Wohnungen über mehrere Etagen innerhalb eines Wohngebäudes. Häufig befinden sich solche Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss. Sie sind nicht barrierefrei.
Penthouse
Eine Penthouse-Wohnung ist eine luxuriöse Dachgeschosswohnung – vorwiegend großzügig und offen gestaltet, mit einem Fahrstuhl direkt in die Wohnung sowie einem 360-Grad-Ausblick auf die Stadt. Zum Teil gehört ein Dachgarten zur Wohnung.
Souterrain
Die Souterrainwohnung befindet sich im ausgebauten Kellergeschoss eines Wohngebäudes. Der fehlende Ausblick kann durch eine ausgedehnte Terrasse oder einen eigenen Garten wettgemacht werden.
Terrassenwohnung
Bei einer Terrassenwohnung handelt es sich meist um eine Souterrain-, Erdgeschoss- oder Hochparterre-Wohnung mit angrenzender Terrasse.
Haus kaufen bei Wohnglück
Eine Wohnung ist für deine Bedürfnisse doch zu klein? Oder du kannst dir auch vorstellen, im Ländlichen zu leben und sehnst dich insgeheim nach einem eigenen Garten? Oder nach mehr Privatsphäre? Dann solltest du die Augen auch nach Häusern zum Kauf offen halten. In unserer großen Übersicht zum Thema Haus kaufen haben wir alles für dich zusammengefasst, was du dazu wissen musst, von der Immobiliensuche über die Finanzierung bis hin zum Kaufvertrag und Einzug.
Wohnung kaufen: Häufig gestellte Fragen
Wenn du eine Wohnung kaufen willst, solltest du mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Kauf- und Kaufnebenkosten) durch Eigenkapital abdecken können. Je höher dein Eigenkapitalanteil, desto günstiger ist die Finanzierung und umso schneller bist du schuldenfrei.
Die Nebenkosten beim Wohnungskauf betragen im Schnitt 15 Prozent des Kaufpreises. Zu den Kaufnebenkosten zählen die Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 Prozent), die Maklerprovision (3,57-7,14 Prozent, je nach Bundesland) und die Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 Prozent, je nach Bundesland). Hinzu kommen gegebenenfalls Sanierungs-, Gutachter- und Umzugskosten.
Mit diesen laufenden Kosten musst du als Wohnungseigentümer rechnen: Grundsteuer, Strom- und Heizkosten, Wasser und Abwasser, Internet- und Rundfunkgebühren, Versicherungsbeiträge, Hausgeld (u. a. Gebühren für Schornsteinfeger, Müll, Hausmeisterdienste, Straßenreinigung), Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsrücklage.
Eine Eigentumswohnung kann eine sinnvolle Kapitalanlage mit überschaubarem Risiko sein. Wichtig ist, beim Wohnungskauf auf ein paar Kriterien zu achten: eine attraktive Lage, eine gute bis gehobene Aussattung und einen guten Zustand des Wohngebäudes. Allerdings sollte man sich als Wohnungseigentümer bewusst sein, dass eine vermietete Wohnung nicht nur Geld einbringt. Sie bedeutet auch laufende Kosten und einen gewissen Verwaltungsaufwand.
Bereits vermietete Eigentumswohnungen sind im Schnitt 20 bis 30 Prozent günstiger als leerstehende. Außerdem sparst du dir die Mietersuche und hast keinen anfänglichen Leerstand. Du kannst also sofort auf Mieteinnahmen zurückgreifen, um den Kredit zu tilgen. Nachteil ist, dass du die Miete nur eingeschränkt erhöhen kannst und eine Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses schwierig werden könnte. Du solltest in jedem Fall vorab prüfen, ob der Mieter zuverlässig ist und stets pünktlich zahlt.
Wenn du eine passende Eigentumswohnung suchst, solltest du dir zuerst genau überlegen, was dir wichtig ist: Alt- oder Neubau? Wohnung zur Selbstnutzung oder zum Vermieten? Erd- oder Dachgeschoss? Zentral oder ländlich? usw. Der nächste wichtige Punkt ist das Budget. Rechne durch, welchen Kaufpreis du dir leisten kannst und wie hoch der Kredit maximal ausfallen kann. Schaue dann auf Immobilienplattformen nach passenden Objekten und besichtige möglichst viele davon, um einen guten Vergleich anstellen zu können.
Die Notargebühren sind in Deutschland einheitlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) geregelt. Sie betragen beim Wohnungskauf 1,5 Prozent der Kaufsumme. Dabei entfallen circa 1 Prozent auf die reinen Notarkosten und 0,5 Prozent auf die Grundbuchkosten.
Mit dem entsprechenden Kapital kannst du eine Wohnung aus eigenen Mitteln finanzieren. In den meisten Fällen finanzierst du den Wohnungskauf aber über einen Immobilienkredit, den du in in monatlichen Raten aus Tilgung und Zinsen abbezahlst.